انحلال عقد اجاره یعنی از بین رفتن آن عقد که شامل فسخ عقد در موارد قانونی از جانب مؤجر یا مستأجر یا انفساخ عقد اجاره یا بطلان عقد اجاره می باشد که در ادامه به بررسی آن ها می پردازیم.
فسخ اجاره
در مطلب اجاره و حق سرقفلی بیان گردید که عقد اجاره عقدی لازم بوده فلذا قابلیت فسخ یکجانبه را ندارد مگر در پاره ای از موارد قانونی که در اینجا به آن ها اشاره می نماییم:
فسخ اجاره از جانب مستأجر
برابر با ماده 476 قانون مدنی، مؤجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاد مطلوب را بکند.
در صورت عدم رعایت این ماده از جانب مؤجر، مستأجر ابتدائاً می بایست مؤجر را الزام نماید و در صورتی که الزام مؤجر ممکن نباشد، مستأجر به موجب خیار تعذّر تسلیم می تواند عقد اجاره را فسخ نماید.
برابر با ماده 478 قانون مدنی هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند؛ ولی اگر مؤجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.
برابر با ماده 483 قانون مدنی اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطه حادثه (قهری) کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره در زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید؛
فرضی را بیان می کند که قسمتی از عین مستأجر به موجب حادثه از بین رفته است، در این حالت آن قسمت از عقد که موضوع آن از بین رفته اصطلاحاً منفسخ گردیده، در این حالت با عقدی روبرو هستیم که قسمتی از آن منفسخ شده و قسمتی دیگر صحیح مانده، حال مستأجر می تواند به دلیل آنکه، کل عقد مد نظر ایشان بوده و اکنون قسمتی از آن عقد اجاره از بین رفته (منفسخ گردیده) آن قسمت باقیمانده عقد را به استناد خیار تَبَعض صفقه فسخ نماید و به حیات آن عقد پایان دهد.
هم چنین مستأجر می تواند از حق فسخ خود صرف نظر نماید و نسبت به آن قسمت از عین مستأجره که باقی مانده، تقلیل نسبی مال الاجاره را مطالبه نماید.
مستند ماده 485 قانون مدنی اگر در عین مستأجره تعمیراتی ضرورت یابد که تأخیر در آن موجب ضرر مؤجر باشد مستأجر حق ندارد مانع تعمیرات شود ولیکن از این جهت می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
فرض موجود در ماده488 قانون مدنی؛ اگر ثالثی بدون ادعای حقی، مزاحم عین مستأجره شود، چنانچه این مزاحمت قبل از قبض عین مستأجره از جانب مستأجر باشد، ایشان حق فسخ خواهد داشت اما اگر بعد از قبض باشد حق فسخی وجود ندارد و باید به مزاحم رجوع نماید.
فرض موجود در قسمت اخیر ماده 496 قانون مدنی در مورد تخلفات طرفین نسبت به شرایط مورد توافق می باشد که برای ذی حق، فوراً حق فسخ بوجود می آورد.(در این فرض برای ایجاد حق فسخ ،نیازی به الزام یا منع نمی باشد)
نمونه دادخواست فسخ اجاره توسط مستأجر
فسخ اجاره از جانب مؤجر
فرض موجود در ماده 487 قانون مدنی؛ اگر مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط کند، مؤجر ابتدا منع مستأجر را درخواست می نماید و در صورت عدم امکان منع مستأجر، برای مؤجر حق فسخ ایجاد می گردد.
فرض موجود در ماد 492 قانون مدنی؛ در خصوص نوع استعمال از عین مستأجره یا توافقی میان طرفین وجود دارد یا اینکه صریحاً توافقی نکرده اند ولیکن از قراین مشخص است که استعمال عین مستأجره چه موردی می باشد.
چنانچه مستأجر بر خلاف آنچه که توافق شده یا از قراین مشخص است، از عین مستأجر استعمال نماید، اگر منع مستأجر ممکن نباشد مؤجر حق فسخ خواهد داشت.
مثلاً مؤجر ملک مسکونی خود را به ب اجاره می دهد و ب در آن مکان اقدام به کسب و کار می نمایدو در اینجا از قراین مشخص است که هدف موجر از اجاره عین مستأجره، سکونت بوده است فلذا در صورت رخ دادن چنین وضعیتی، در صورت عدم امکان منع مستأجر، مؤجر حق فسخ خواهد داشت.
فرض موجود در قسمت اخیر ماده 496 قانون مدنی در مورد تخلفات طرفین نسبت به شرایط مورد توافق می باشد که برای ذی حق، فوراً حق فسخ بوجود می آورد.(در این فرض برای ایجاد حق فسخ ،نیازی به الزام یا منع نمی باشد).
فرض موجود در ماده 498 قانون مدنی؛ اگر مستأجر عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد، اصولاً این انتقال صحیح بوده و حق فسخی برای مؤجر ایجاد نمی شود ولیکن اگر مؤجر حق فسخ را در صورت انتقال عین مستأجره به دیگری توسط مستأجر، شرط کرده باشد برای ایشان حق فسخ بوجود می آید.
نمونه دادخواست فسخ اجاره توسط موجر
انفساخ و بطلان اجاره
تفاوت فسخ، بطلان و انفساخ در این می باشد که در فسخ، قرارداد به صورت صحیح واقع گردیده و پس از وقوع اتفاقی که موجب فسخ است، حق فسخ برای ذینحق به وجود می آید و ایشان با اعلام استفاده از این حق فسخ می تواند تأیید آن را از دادگاه بخواهد. (اِعمال حق فسخ با ارسال اظهارنامه به طرف مقابل و ارائه دادخواست تأیید فسخ به عمل می آید و از تاریخ این اِعمال حق، آثار خود را بر جای می گذارد)
اما در انفساخ قرارداد قهراً به واسطه حادثه ای از بین می رود و مانند فسخ حقی جهت اِعما به وجود نمی آید و با انفساخ عقدی که قبلاً صحیح بوده است دیگر ادامه حیاتش پایان یافته مانند از بین رفتن موضوع معامله در عقد اجاره قبل از اتمام آن. یا اتمام عقد اجاره.
لیکن در بطلان قرارداد ابتدائاً و بدواً صحیح نبوده و از همان ابتدا باطل بوده است فلذا ما عقد صحیحی نداریم که باطل شود و در هر جا قانون سخن از بطلان یک عقد صحیح نموده مقصود او انفساخ بوده است. البته اعلام انفساخ و بطلان نیز مانند فسخ می باشد ولیکن شیوه تعیین تاریخ آثار آن ها در حکم دادگاه متفاوت می باشد.
فرض موجود در ماده 481 قانون مدنی؛ فرضی را بیان می کند که عین مستأجره از قابلیت انتفاع خارج شده و امکان برگشت به حالت انتفاع وجود نداشته باشد که در چنین فرضی اجاره باطل بوده چرا که هدف اصلی عقد اجاره یعنی انتفاع از عین مستأجره دیگر ممکن نمی باشد؛ البته اگر مالی اجاره داده شود و آن مال از ابتدا از حالت انتفاع به صورت دائم خارج شده باشد از موجبات بطلان عقد میباشد و لیکن اگر پس از اینکه عقد به صورت صحیح واقع گردیده و پس از آن مال مورد اجاره از قابلیت انتفاع به صورت دائم خارج شد، از موارد انفساخ عقد اجاره بوده است.
فرض موجود در ماده 496 قانون مدنی؛ فرض از بین رفتن عین مستأجره به صورت کامل را بیان می نماید که موجب بطلان عقد اجاره می باشد، البته منظور از بطلان در اینجا انفساخ است.
فرض موجود در ماده 494 قانون مدنی؛ زمانی که مدت اجاره منقضی می شود عقد اجاره منفسخ می گردد.
فرض موجود در ماده 497؛ فرضی را بیان می کند که مؤجر به مدت عمر خود مالک منافع بوده و فوت می نماید در نتیجه اجاره به فوت ایشان باطل می شود؛ البته در اینجا منظور انفساخ می باشد.
نمونه دادخواست بطلان اجاره
نمونه دادخواست انفساخ اجاره
ادامه تصرفات مستأجر پس از انحلال عقد اجاره
یکی از آثار انحلال عقد اجاره،در ادامه تصرفات مستأجر بعد از انحلال می باشد:
چنانچه بعد از انحلال عقد اجاره مستأجر به تصرفات خود ادامه دهد ملزم به پرداخت اجرت المثل می باشد. اجرت المثل و اجرت المسمی در مطلب اجاره و حق سرقفلی بررسی گردیده است.
البته در صورتی که مدت اجاره منقضی گردیده در صورتیکه مستأجر به تصرفات خود ادامه دهد، مؤجر هم درخواست تخلیه نداده باشد و به اخذ اجاره بها ادامه دهد، فرض را بر تمدید اجاره می گذارند.
دادگاه صالح
دادگاه صالح در خصوص دعاوی انحلال اجاره ؛ یعنی دعوای بطلان عقد اجاره، انفساخ عقد اجاره، تأیید فسخ عقد اجاره در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.
قابل توجه می باشد که در قراردادهای اجاره مشاورین املاک تقریباً به صورت همگانی، شرط داوری در صورت بروز اختلاف را در آن درج نموده اند و مستأجرین بدون اطلاع و درک درستی از آن مفاهیم اقدام به امضای قرارداد اجاره می نمایند؛ در صورت امضای چنین قراردادی دیگر دادگاه ها صلاحیت رسیدگی به اختلافات حاصله را نداشته و مرجع داوری جایگزین آن می شود فلذا پیشنهاد می شود در هنگام انعقاد عقد اجاره، شرط مذکور با دقت خوانده شود و در صورت تمایل امضا گردد.
