در این مطلب ابتدا عقد اجاره و حق سرقفلی را از نظر معنا و مفهوم بررسی نموده سپس به انواع اجاره پرداخته سپس چگونگیی ایجاد حق سرقفلی را تشریح می نماییم.
اجاره چیست؟
عقد اجاره یعنی؛ مالک منافع، منفعت آن مال را در قبال وجهی، به صورت موقت، به دیگری منتقل می نماید که انواع متفاوتی دارد.
انواع عقد اجاره
1-اجاره اشیاء (و حیوانات) 2- اجاره اشخاص.
اجاره اشخاص
انجام عمل توسط دیگری در برابر یک عوض معلوم برای مدت مشخص را اجاره اشخاص می گویند.
در اجاره اشخاص، به کسی که کار را در برابر مزد معلوم و مدت معین بر عهده می گیرد اجیر گفته می شود و به کسی که اجیر را به خدمت می گیرد و به او اجرت می دهد مستأجر می گویند و به مزدی که به اجیر داده می شود اجرت می گویند.
اگر در اجاره اشخاص مدت تعیین نگردد ، با توجه به قرار اجرت گرفتن ایشان مدت اجاره مشخص می گردد. مثلاً اگر ماهانه اجرت میگرفته مدت اجاره یکساله می شود، اگر هفتگی یا روزانه اجرت می گرفته مدت اجاره یکماهه محاسبه می گردد و اگر بیش از یک ماه اجرت دریافت نموده باشد مدت اجاره یکساله فرض می گردد. (مستفاد از مواد 512 تا 515 قانون مدنی).
اجاره اموال
آن چه امروزه بیش تر با آن روبرو هستیم اجاره اموال می باشد و به معنای تملیک منفعت مال به مبلغ معین و زمان مشخص می باشد، کسی که مال را اجاره می دهد مؤجر و کسی که مال را اجاره می کند مستأجر و اجرت تعیین شده در عقد اجاره را مال الاجاره (اجرت المسمی- اجاره بها) و به مالی که اجاره داده می شود عین مستأجره می گوییم.
اجاره عقدی لازم می باشد فلذا قابل فسخ از جانب یکی از طرفین نمی باشد مگر با خیارات قانونی.
موضوع اجاره باید از اموال قابل بقا باشد، یعنی با مصرف تمام نشود پس ما اجاره غذا نداریم، البته ملاک نوع مصرف می باشد فرضاً اگر شمعی را اجاره دهیم برای تزئینات، اجاره صحیح می باشد ولی اجاره شمع برای مصرف ممکن نیست.
اگر در اجاره، اجاره بها تعیین نشود ، عقد اجاره باطل و چنانچه آن مال در اختیار دیگری بوده ایشان باید اجرت المثل استفاده از آن مال را نسبت به زمان تصرف بپردازد.
انواع اجرت
اجرت المسمی
اجرتی که برای استفاده از مال (یا عمل) در قرارداد تعیین می گردد. بدیهی است در مواردی که عقد اجاره باطل بوده یا شخصی بعد از انقضای قرارداد اجاره در آن مال تصرف داشته ، اجرت المسمی ملاک قرار نمی گیرد چرا که منشأ قراردادی و توافق از بین رفته است فلذا اجرت المسمی منشأ قراردادی دارد.
اجرت المثل
اجرتی که برای استفاده از مال (یا عمل) در قرارداد تعیین نمی گردد بدیهی است در مواردی که عقد اجاره باطل بوده یا شخصی بعد از انقضای قرارداد اجاره در آن مال تصرف داشته ، اجرت المثل ملاک قرار می گیرد چرا که منشأ قراردادی و توافق از بین رفته است فلذا اجرت المثل منشأ قراردادی ندارد.
نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
در خصوص اجاره ما با چند قانون مواجه می شویم:
اول- قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376-
این قانون هم بر اجاره املاک مسکونی و هم بر اجاره املاک تجاری حاکم است مگر در مواردی که در خصوص املاک تجاری قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 حاکم باشد.
دوم-قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 56-
این قانون در حال حاضر در خصوص املاکی که به منظور کسب و پیشه اجاره داده شده و تاریخ انعقاد آن قرارداد اجاره، قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 بوده و متناوباً تمدید گردیده ولو تا کنون حاکم می باشد.
بنابراین اگر قرارداد اجاره در خصوص املاک مسکونی باشد قانون سال 76 حاکم است
اگر قرارداد اجاره در خصوص اجاره املاک جهت کسب و پیشه (تجاری) باشد، دو حالت پیش می آید:
حالت1- تاریخ انعقاد آن قرارداد اجاره تا قبل از تاریخ 1/7/1376 می باشد؛ در این صورت اجاره مشمول قانون سال 56 می باشد.
حالت2- تاریخ انعقاد آن قرارداد اجاره از تاریخ 1/7/1376 به بعد باشد؛ در این صورت اجاره مشمول قانون سال 1376 و قانون مدنی می باشد.
قواعد قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376
گفته شد قانون سال 1376 هم در خصوص اجاره املاک مسکونی و هم در خصوص اجاره املاک تجاری (جز در مواردی که در حاکمیت قانون سال 56 می باشد) حاکم است. هنگامی که اجاره ما در حاکمیت قانون سال 76 باشد یکسری خصوصیات خواهد داشت، از جمله:
مستفاد از ماده 3 قانون مربوطه، پس از انقضای مدت اجاره، مؤجر می تواند تقاضای تخلیه نماید و مستأجر مکلف به تخلیه می شود ولو اینکه (در املاک تجاری) مستأجر به مالک سرقفلی پرداخت نموده باشد.
آیا مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد؟
برابر با ماده 8 قانون مربوطه مستأجر حق انتقال عین مستأجره را به دیگری دارد مگر آنکه خلاف آن شرط شده باشد.
در قانون سال 1376 با مفهوم سرقفلی روبرو می شویم.
حق سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی در خصوص اجاره املاک تجاری وجود دارد و مالی می باشد که مستأجر در ابتدای امر اجاره، آن را به مالک پرداخت می نماید که در زمان تخلیه، مالک آن مبلغ را به قیمت عادله روز به مستأجر مسترد نماید؛
فلذا حق سرقفلی پدیده ای مبنی بر توافق طرفین است که طرفین در ابتدای امر اجاره بر آن توافق می نمایند و مانعی برای عدم ایجاد چنین حقی وجود ندارد.
میزان نرخ عادله روز حق سرقفلی بر مبنای موقعیّت محل، کیفیت بنا، تجهیزات عین مستأجره مشخص می گردد.
در هنگام تخلیه ملک تجاری، در صورت وجود حق سرقفلی، رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد و از صلاحیت شورای حل اختلاف دادگاه صلح خارج است.
نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی
تخلیه املاک مسکونی و تجاریِ بدون حق سرقفلی
در این خصوص باید با دو مفهوم تقاضای دستور تخلیه و صدور حکم تخلیه آشنا شویم؛
دستور تخلیه و حکم تخلیه
تقاضای دستور تخلیه از شورای حل اختلاف به عمل می آید و هنگامی می توان چنین تقاضایی نمود که؛
اجاره نامه تنظیمی یا به صورت رسمی تنظیم شده باشد یا به صورت عادی ولی با امضای دو شاهد، هم چنین مدت اجاره باید منقضی شده باشد؛در غیر اینصورت باید دادخواست صدور حکم تخلیه را از شورای حل اختلاف تقاضا نمود.
برابر با ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر(اصلاحی 1403/02/10)-
در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
لذا در صورت عدم رعایت این موارد، صدور دستور تخلیه منتفی می باشد و متقاضی می بایست از نهاد حکم تخلیه بهره جوید و روند دادرسی طولانی تری را طی نماید.
برابر با بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲- دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره (اعم از تقاضای دستور تخلیه یا حکم تخلیه) هم اکنون در صلاحیت دادگاه صلح می باشد.
قابل توجه می باشد تمامی دعاوی راجع به عین مستأجره در صلاحیت شورای حل اختلاف (دادگاه صلح صالح گردیده است) می باشد مگرآنکه دعوای مربوطه متضمن حق سرقفلی، فسخ، انفساخ یا اقاله اجاره باشد که در اینصورت دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی می باشد.
قواعد قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356
همانطور که گفته شد اجاره سال 1356 مربوط به اجاره اماکن جهت کسب و کار بوده که از قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون اجاره سال 1376 منعقد گردیده اند هر چند تا کنون تمدید شده باشند.
در خصوص عقد اجاره ای که تابع اجاره سال 1356 می باشد،مالک نمی تواند تخلیه عین مستأجره (ملک تجاری) بدون پرداخت حق کسب و پیشه را از مستأجر تقاضا نماید.
گفته شد مؤجر در اجاره سال 56 نمی تواند صرفاً بدون پرداخت حق کسب و پیشه تخلیه ملک را بخواهد ولی میتواند بعد از سه سال از تاریخ انعقاد اجاره دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح نماید. مرجع صالح شورای حل اختلاف می باشد و تصمیم ایشان در این خصوص قطعی است. البته اگر در اصل رابطه استیجاری اختلاف باشد تقاضای تعدیل اجاره بها می بایست در دادگاه مطرح شود.
اینکه مؤجر نمی تواند تخلیه مستأجر را از ایشان تقاضا نماید به دلیل وجود حق کسب و پیشه می باشد.
حق کسب و پیشه چیست؟ تفاوت آن با حق سرقفلی چه می باشد؟
در خصوص اجاره های مربوط به قانون 1356;حق کسب و پیشه وجود دارد و برخلاف حق سرقفلی ، چنین حقی به صورت قهری و بدون توافق برای مستأجر به وجود می آید. حق کسب و پیشه آن شهرتی می باشد که بواسطه اقدامات مستأجر بوجود آمده و ربطی به ملک ندارد (بر عکس سر قفلی).
از آنجا که حق کسب و پیشه جنبه غیر ارادی و قهری دارد فلذا قابل اسقاط نیز نمی باشد.
در قانون مربوطه یکسری موارد وجود دارد چنانچه مستأجر اقدام به چنین اعمالی بزند حق کسب و پیشه ایشان در معرض خطر قرار می گیرد:
مستفاد از بند 2 ماده 14- چنانچه مستأجر منافع عین مستأجره را بدون رضایت مؤجر و اجازه دادگاه، به دیگری واگذار نماید؛ تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه صورت می پذیرد.
مستفاد از بند 7 ماده 14- اقدام مستأجر به استفاده از عین مستأجره به غیر از تجارتی که توافق شده باشد؛ تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه صورت می پذیرد.
مستفاد از بند 8 ماده 14 قانون مربوطه- مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط کرده باشد؛ تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه انجام می پذیرد.
مستفاد از بند 9 ماده 14 قانون مربوطه- مستأجر اجاره بها را نمی پردازد؛ تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه صورت می پذیرد.
چنانچه مؤجر بر مبنای نیاز شخصی یا احداث تخلیه مستأجر را درخواست نماید می بایست تمام حق کسب و پیشه ایشان را تأدیه نماید.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی حق کسب و پیشه
در خصوص دعوای مطالبه اجور معوقه به این مطلب مراجعه نمایید.
