در این مطلب به معنا و مفهوم تعدیل اجاره بها پرداخته و اینکه در چه موارد و فروضی کاربرد دارد را بررسی نموده و در پایان ضمن ارائه نمونه دادخواست تعدیل اجاره بها، مرجع صالح این دعوی را بیان می نماییم.
تعدیل اجاره بها چیست؟
به معنای متعادل شدن اجاره بها می باشد که دو فرض را شامل می شود:
فرض اول- متقاضی مؤجر است- فلذا افزایش اجاره بها را تقاضا می کند.
فرض دوم- متقاضی مستأجر است- فلذا کاهش اجاره بها را تقاضا می نماید.
به طور کلی تعدیل اجاره بها به معنای تغییر دادن بهای اجاره در خصوص اجاره های حاکم بر قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 می باشد (یعنی اجاره املاک تجاری که قبل از سال 1376 منعقد گردیده و تمدید شده ولو تا کنون) که اگر مؤجر خواهان آن باشد ، افزایش اجاره بها را مد نظر دارد و اگر مستأجر خواهان این دعوا باشد طبیعتاً کاهش اجاره بها را تقاضا می کند.
از آنجا که در قسمت اجاره و حق سرقفلی نیز توضیح داده شد در اجاره هایی که قانون سال 56 بر آن حاکم است، مؤجر نمی تواند تخلیه مستأجر را تقاضا نماید و با عنوانی به نام حق کسب و پیشه روبرو خواهیم بود فلذا قانون گذار چنین نهادی را برای اینگونه اجاره ها پیش بینی نموده است.
تقاضای تعدیل اجاره بها هر سه سال یکبار پذیرفته می شود یعنی باید سه سال از انقضای مدت اجاره یا قطعیّت رأی قبلی گذشته باشد.
منشأ تعیین اجاره بها، افزایش یا کاهش مخارج، افت قدرت پول یا قوی شدن آن می باشد.
پس قابل توجه می باشد چنین دعوایی به طور مطلق در خصوص املاک مسکونی قابلیت مطرح شدن ندارد و صرفاً در خصوص اجاره املاک تجاری که قانون سال 56 بر آن حاکم می باشد مصداق پیدا می کند.
نمونه دادخواست تعدیل اجاره بها
دادگاه صالح
دادخواست تَعدیل اجاره بها باید به شورای حل اختلاف (برابر با بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، دعاوی تعدیل اجاره بها در صلاحیت دادگاه صلح می باشد مگر آنکه در خصوص حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه اختلافی وجود داشته باشد که در آن صورت، دادگاه عمومی حقوقی صالح می باشد) تقدیم گردد و از آن جا که مستند به ماده 20 قانون مدنی چنین دعوایی در زمره دعاوی منقول به شمار می رود لذا مستند به مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب (در امور مدنی)، دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد یا محل انجام تعهد صالح به رسیدگی می باشد.
