در خصوص مالیات خانه های خالی که از انواع مالیات بر دارایی محسوب می گردد؛ ابتدا می بایست خانه های خالی از نظر قانون را تعیین نموده سپس موارد شمول مالیات خانه های خالی و میزان مالیات و نحوه تعلق مالیات را در این خصوص تشریح و در نهایت موارد معافیت آن را بررسی می نماییم.
خانه های خالی مشمول مالیات
منظور از خانه های خالی در قانون؛ هر واحد مسکونی واقع در شهرهایی با بیش از جمعیت یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 69 قانون مالیات های مستقیم) در هر سال مالیاتی بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد،از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره بدین ترتیب می شود:
سال اول- معادل شش برابر مالیات متعلقه
سال دوم- معادل دوازده برابر مالیات متعلقه
سال سوم به بعد- معادل هجده برابر مالیات متعلقه
البته این ضرایب برای مالکینی می باشد که مالک حداکثر 5 واحد مسکونی خالی مشمول مالیات (30دانگ) باشند، چنانچه شخصی، مالک بیش از 5 واحد مسکونی خالی مشمول مالیات (30دانگ) باشد این ضرایب دو برابر میشود.
قابل توجه می باشد واحد صرفاً باید مسکونی باشد تا مشمول این نوع از مالیات قرار بگیرد.
برابر با ماده 54 مکرر (اصلاحی 1399/05/09)-
هر واحد مسكوني واقع در كليه شهرهاي بالاي يكصدهزارنفر جمعيت كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور موضوع تبصره (7) ماده (169مكرر) اين قانون، در هر سال مالياتي در مجموع بيش از 120 روز ساكن يا كاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالي شناسايي شده و به ازاي هر ماه بيش از زمان مذكور، بدون لحاظ معافيت هاي تبصره (11) ماده (53) اين قانون، ماهانه مشمول مالياتي بر مبناي ماليات بر درآمد اجاره به شرح ضرايب زير مي شود:
سال اول ـ معادل شش برابر ماليات متعلقه
سال دوم ـ معادل دوازده برابر ماليات متعلقه
سال سوم به بعد ـ معادل هجده برابر ماليات متعلقه
واحدهاي نوساز پس از دوازده ماه و در طرح (پروژه)هاي انبوه سازي پس از هجده ماه از زمان صدور گواهي اتمام عمليات ساختماني (موضوع ماده (100) قانون شهرداري مصوب 11 /4 /1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي آن) مشمول ماليات موضوع اين ماده مي شوند.
وزارت راه و شهرسازي موظف است با همكاري وزارت ارتباطات و فناوري اطلاعات، يك ماه قبل از اتمام مهلت هاي مذكور، اخطار لازم را به مالك واحد مسكوني يا به كدپستي محل آن ارسال كند.
ضرايب مالياتي فوق براي كليه اشخاص حقيقي و حقوقي از جمله اشخاص موضوع ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مصوب 14 /12 /1395، كه داراي بيش از پنج خانه خالي در هر سال مالياتي باشند، نسبت به كل واحدها، دو برابر ضرايب مذكور در صدر ماده اعمال مي شود.
ماليات موضوع اين ماده تا زماني كه تعداد واحد مسكوني موجود در شهرهاي بالاي يكصدهزار نفر جمعيت به استناد مركز آمار ايران به يك مميز بيست و پنج صدم (25 /1) برابر تعداد خانوارهاي ساكن در اين شهرها برسد، قابل اجراء است.
در خصوص سامانه ملی املاک و اسکان کشور تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های متقیم، این تکلیف را بر عهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته است. برابر با تبصره اخیر-
وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونهای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.
مستند به تبصره 8 الحاقی 1399/09/05ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم؛ مالكان واحدهاي مسكوني تمام مناطق كشور اعم از شهري و روستايي موظفند با استفاده از شیوه خود اظهاری اقامتگاه اصلی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نماید.
ضمانت اجرای عدم ثبت ملک در سامانه
هر واحد مسکونی که در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نگردد، مالک آن دچار تخلف گردیده که ضمانت اجرای آن عبارتند از:
1-چنانچه واحد مسکونی در روستا یا شهر زیر یکصد هزار نفر جمعیت واقع شده باشد و مالک آنرا در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نکرده باشد؛ چنین ملکی خانه خالی مشمول مالیات محسوب شده و معادل بیست درصد مالیات سال اول موضوع ماده ۵۴ مکرر (شش برابر مالیات متعلقه بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره) جریمه می گردد.
2- چنانچه مالکین واحد مسکونی در شهر های بالای یکصد هزار نفر جمعیت اقدام به ثبت واحد مسکونی ننمایند، واحد مسکونی ایشان در حکم خانه خالی بوده و برابر با ماده 54 مکرر قانون ملیات های مستقیم مشمول مالیات می شود.
3- چنانچه مالک واحد مسکونی واقع در شهر های با جمعیت یکصد هزار نفر اقدام به ثبت ننماید علاوه بر اینکه واحد ایشان خانه خالی مشمول مالیات محسوب می شود، از یکسری ارائه خدمات مانند افتتاح حساب بانكي و صدور دسته چك، خدمات ناشي از اعمال سياست هاي حمايتي، يارانه اي و كمك معيشتي، تعويض پلاك خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبيعي، ارسال اسناد و مدارك مانند گواهينامه رانندگي، گذرنامه، مدارك خودرو، اخطاريه، ابلاغيه، ثبت نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دريافت خوابگاه دانشجويي و امثال آن محروم می گردد.
تبصره 8 الحاقی 1399/09/05 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم
موارد معافیت مالیات خانه های خالی
چنانچه واحد مسکونی مشمول تعریف قانونی خانه خالی بشود، در هر صورت مشمول مالیات به شرح فوق می باشد فلذا برای تعلق نگرفتن این نوع مالیات بر مسکن، واحد مسکونی مزبور می بایست از شمول تعریف قانونی خانه خالی خارج باشد.
بدین منظور مستفاد از بند 2 تبصره 8 الحاقی ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم سرپرست خانوار می بایست یک مسکن در اقامتگاه اصلی را در سامانه ملی املاک و اسکان اعلام و ثبت نماید هم چنین ایشان می تواند یک مسکن در محلی غیر از اقامتگاه اصلی به عنوان اقامتگاه فرعی را در سامانه مذکور اعلام و ثبت نماید؛
نتیجتاً چنین اماکن مسکونی مشمول مالیات بر خانه های خالی نمی شود.
برابر با بند 2 تبصره 8 الحاقی ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم-
سرپرستان خانوارهاي تك نفره و بيشتر مكلفند اقامتگاه اصلي خانوار را (يك واحد ملكي يا استيجاري يا رايگان) حداكثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مذكور در بند (1) اين تبصره، در سامانه املاك و اسكان كشور ثبت نمايند. علاوه بر اقامتگاه اصلي، هر خانوار مي تواند يكي از واحدهاي تحت تملك خود را در شهري غير از شهر محل اقامتگاه اصلي، به عنوان اقامتگاه فرعي ثبت نمايد. در صورتي كه اقامتگاه اصلي خانوار، تحت تملك يكي از اعضاي خانوار باشد، خانوار مذكور مي تواند حداكثر يك واحد ديگر از واحدهاي تحت تملك خود را در همان شهر محل اقامتگاه اصلي به عنوان اقامتگاه فرعي ثبت نمايد. اقامتگاههاي موضوع اين بند مشمول ماليات مندرج در ماده (54 مكرر) اين قانون نمي شوند. وزير تعاون، كار و رفاه اجتماعي مكلف است آيين نامه اجرائي مربوط به تعيين و شناسايي خانوار اعم از مشمولين و غيرمشمولين دريافت يارانه و اتباع خارجي را ظرف مدت دو ماه پس از لازم الاجراء شدن اين تبصره، با همكاري وزارتخانه هاي كشور و امور خارجه تدوين نمايد و به تصويب هيأت وزيران برساند. وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي مكلف است اطلاعات مربوط به خانوارهاي كشور را در اختيار وزارت راه و شهرسازي قرار دهد.
