املاک واقع در ایران، از حیث شمول مالیات بنا به شرایطی گاهی مالیات بر دارایی و گاهی نیز مالیات بر درآمد محسوب می شوند؛ در هر مورد که املاک موجب تحقق درآمد باشند، مانند اجاره یا رهن تصرف یا وقف یا حبس یا مالیات بر نقل و انتقال قطعی یا مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک به آن ها از حیث دارایی، مالیات تعلق می گیرد. در این مطلب، مالیات بر اجاره املاک بررسی می گردد.
قابل توجه می باشد که هنگامی با بحث مالیات بر درآمد املاک روبرو می شویم که این اقدامات معوض باشد (مجانی نباشد) فلذا هبه یا صلح یا حبس غیر معوض (و سایر عقود رایگان) املاک مشمول این نوع مالیات نبوده ولیکن می تواند شامل مالیات بر دارایی یا درآمد اتفاقی محسوب گردد.
مؤدی مالیات بر اجاره املاک
هنگامی که شخصی ملک خودش را اجاره می دهد (مؤجر)، می بایست برابر با مقرراتی که بیان می گردد، مالیات تعیینی را پرداخت نماید فلذا مؤدی مالیاتی در مالیات بر اجاره مؤجر می باشد؛ البته در فرضی که مستأجر وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و سایر اشخاص مذکور در تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم باشد، ایشان می بایست به عنوان مستأجر مالیات موضوع این بحث را از مال الاجاره کسر و به تا پایان ماه به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به مؤجر تقدیم نماید.
برابر با تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم (اصلاحی 1394)-
وزارتخانهها، مؤسسات و شركتهاي دولتي و دستگاه هايي كه تمام يا قسمتي از بودجه آنها به وسيله دولت تأمين ميشود، نهادهاي انقلاب اسلامي، شهرداري ها و شركتها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنين ساير اشخاص حقوقي مكلفند ماليات موضوع اين فصل را از مالالاجارههايي كه پرداخت ميكنند كسر و تا پايان ماه بعد به اداره امور مالياتي محل وقوع ملك پرداخت و رسيد آن را به مؤجر تسليم نمايند.
درآمد مشمول بر مالیات اجاره املاک
اینکه چه میزان از درآمد املاک در اجاره آن ها، مشمول مالیات می باشد را ماده 53 و 54 قانون مالیات های مستقیم، تعیین نموده است؛
برابر با ماده ماده 53 قانون مالیات های مستقیم –
درآمد مشمول ماليات املاكي كه به اجاره واگذار ميگردد عبارتست از كل مال الاجاره اعم از نقدي و غيرنقدي پس از كسر بيست و پنج درصد بابت هزينه ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره.
درآمد مشمول ماليات در مورد اجاره دست اول املاك مورد وقف يا حبس بر اساس اين ماده محاسبه خواهد شد.
در رهن تصرف، راهن طبق مقررات اين فصل مشمول ماليات خواهد بود.
هرگاه موجر مالك نباشد درآمد مشمول ماليات وي عبارتست از مابه التفاوت اجاره دريافتي و پرداختي بابت ملك مورد اجاره.
حكم اين ماده در مورد خانه هاي سازماني متعلق به اشخاص حقوقي در صورتيكه ماليات آنها طبق دفاتر قانوني تشخيص شود جاري نخواهد بود.
مستند به ماده 54 قانون مالیات های مستقیم؛ ملاک تشخیص میزان درآمد اجاره املاک، قرارداد اعم از رسمی یا عادی می باشد فلذا در وهله اول برای اینکه سازمان مالیاتی بداند مستأجر به چه میزان به مؤجر مال الاجاره پرداخت نموده است که بر اساس آن مالیات را تعیین نماید، قرارداد می باشد.
ولیکن در برخی موارد اشخاص از ارائه قراردادهای سر باز می زنند یا اینکه عملاً قراردادی وجود ندارد، هم چنین در برخی موارد نیز اجاره مأخوذه از مستأجر کمتر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه می باشد که در این حالات پیش آمده، سازمان مالیاتی، میزان اجاره بها را بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد نمود.
برابر با ماده 54 قانون مالیات های مستقیم-
درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمي يا عادي مبناي تشخيص ماليات قرار ميگيرد و در مواردي كه قرارداد وجود نداشته باشد يا از ارائه آن خودداري گردد و يا مبلغ مندرج در آن كمتر از هشتاد درصد (80 %) ارقام مندرج در جدول املاك مشابه تعيين و اعلام شده توسط سازمان امور مالياتي كشور باشد و نيز در مورد ماده (54 مكرر) اين قانون، ميزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاك مشابه تعيين خواهد شد.
نرخ مالیات بر درآمد اجاره
اینکه چه میزان از این درآمدی که بر اساس مواد 53 و 54 قانون مالیات های مستقیم از اجاره املاک مشمول مالیات می باشند، به عنوان مالیات اخذ می گردد را مواد 131 (نسبت به اشخاص حقیقی) و 105 (نسبت به اشخاص حقوقی) قانون مالیات های مستقیم تعیین نموده که در ادامه به تشریح این مواد می پردازیم؛
برابر با ماده 131 قانون مالیات های مستقیم-
نرخ ماليات بر درآمد اشخاص حقيقي به استثناي مواردي كه طبق مقررات اين قانون داراي نرخ جداگانهاي ميباشد به شرح زير است:
1- تا ميزان دو ميليارد (000 /000 /000 /2) ريال درآمد مشمول ماليات سالانه به نرخ پانزده درصد.
2- نسبت به مازاد دو ميليارد (000 /000 /000 /2) ريال تا ميزان چهار ميليارد (000 /000 /000 /4) ريال درآمد مشمول ماليات سالانه به نرخ بيست درصد.
3- نسبت به مازاد چهار ميليارد (000 /000 /000 /4) ريال درآمد مشمول ماليات سالانه به نرخ بيست و پنج درصد.
به عنوان مثال شخصی حقیقی، ملک خود را به دیگری به میزان ماهانه بیست میلیون تومان اجاره داده است، درآمد ایشان به صورت سالیانه پس از کسر 25 درصد بابت هزینه ها (ماده 53 قانون مالیات های مستقیم) برابر می شود با صد و هشتاد میلیون تومان؛ که مستند به بند 1 ماده 131 قانون مالیات های مستقیم پانزده درصد از صد و هشتاد میلیون تومان می بایست به عنوان مالیات به اداره مالیاتی تأدیه گردد یعنی بیست و هفت میلیون تومان.
مستفاد از ماده 105 قانون مالیات های مستقیم؛ چنانچه شرکت موضوع مالیات بر اجاره برابر با قواعدی که بررسی گردیده قرار گیرد می بایست بیست و پنج درصد از آن را به عنوان مالیات پرداخت نماید.
معافیت مالیات بر اجاره املاک
در برخی موارد مؤجر، مشمول پرداخت مالیات بر اجاره قرار نمی گیرد که در این قسمت، این موارد را بررسی خواهیم نمود:
1-در صورتی که ملک مورد بحث، محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک باشد مشروط به عدم پرداخت اجاره از جانب این افراد به مالک
برابر با تبصره 1 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم-(اصلاحی 1380)
محل سكونت پدر يا مادر يا همسر يا فرزند يا اجداد و همچنين محل سكونت افراد تحت تكفل مالك اجاري تلقي نميشود مگر اين كه به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد كه اجاره پرداخت ميشود. در صورتي كه چند واحد مسكوني محل سكونت مالك و يا افراد مزبور باشد يك واحد براي سكونت مالك و يك واحد مسكوني براي هر يك از افراد مذكور به انتخاب مالك از شمول ماليات موضوع اين بخش خارج خواهد بود.
2- املاكي كه مجاناً در اختيار سازمانها و مؤسسات موضوع ماده 2 اين قانون قرار ميگيرد غير اجاري تلقي ميشود. (تبصره 2 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم اصلاحی 1380)
منظور از ماده 2 این قانون، اشخاص ذیل می باشند:
-وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی.
– دستگاه هايي كه بودجه آنها وسيله دولت تأمين ميشود.
– شهرداري ها و دهياري ها.
– بنيادها و نهادهاي انقلاب اسلامي داراي مجوز معافيت از طرف حضرت امام خميني (ره) و مقام معظم رهبري.
3-در صورتي كه مالك محل سكونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتي براي تخليه ملك داده شود در مدتي كه محل سكونت انتقال دهنده ميباشد تا شش ماه و در بيع شرط مادام كه طبق شرايط معامله مبيع در اختيار بايع شرطي است اجاري تلقي نميشود مگر اينكه بموجب اسناد و مدارك ثابت گردد كه اجاره پرداخت ميشود. (تبصره 8 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم)
4-واحدهاي مسكوني متعلق به شركتهاي سازنده مسكن كه قبل از انتقال قطعي و طبق اسناد و مدارك مثبته به موجب قرارداد واگذار ميگردد مادامكه در تصرف خريدار ميباشد در مدت مذكور اجاري تلقي نميشود و از لحاظ مالياتي با خريدار مانند مالك رفتار خواهد شد مشروط براينكه ماليات نقل و انتقال قطعيموضوع ماده (59) اين قانون به مأخذ تاريخ تصرف پرداخت شده باشد. (تبصره 10 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم اصلاحی 1380)
5- مالكان مجتمع هاي مسكوني داراي بيش از سه واحد استيجاري كه با رعايت الگوي مصرف مسكن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازي ساخته شده يا ميشوند در طول مدت اجاره از صد درصد (100٪) ماليات بر درآمد املاك اجاري معاف مي باشد. (تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم اصلاحی 1403)
6- درآمد هر شخص ناشي از اجاره واحد يا واحدهاي مسكوني در تهران تا مجموع يكصد و پنجاه مترمربع زيربناي مفيد و در ساير نقاط تا مجموع دويست مترمربع زيربناي مفيد از ماليات بر در آمد ناشي از اجاره املاك معاف مي باشد. (تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم اصلاحی 1403)
7- مواردی که مشمول معافیت موضوع ماده 84 قانون مالیات های مستقیم می باشد؛
برابر با ماده 84 قانون مالیات های مستقیم-
ميزان معافيت ماليات بر درآمد سالانه مشمول ماليات حقوق از يك يا چند منبع، هر ساله در قانون بودجه سنواتي مشخص ميشود.
سقف معافیت مالیاتی سالانه موضوع ماده (۸۴) قانون مالیاتها در سال ۱۴۰۳، مبلغ ۱۴۴ میلیون تومان میباشد.
