اصلاح سند رسمی در مواردی پیش می آید که سند رسمی مالکیت نیازمند اصلاح می شود مانند آنکه ملکی از لحاظ حدود اربعه در سند به واسطه تغییراتی که بعد ها ایجاد شده باشد نیازمند اصلاح گردد. مثلاً ملک با پلاک ثبتی 1347 فرعی از اصلی 12 شمالاً به خانه به پلاک ثبتی فرعی 1348 از اصلی 12 بوده ولیکن اکنون آن خانه به خیابان یا کوچه تبدیل شده است. گاهی نیز مساحت ملک در سند به اشتباه عنوان گردیده یا سایر اشتباهات دیگر؛
در این مطلب به برخی از موارد نیاز یه اصلاح سند و مرجع اصلاح آن سند می پردازیم.
اصلاح سند توسط اداره ثبت
اضافه مساحت ملک بعد از معامله
برابر با ماده 149 الحاقی 18/10/1351 قانون ثبت-
نسبت به ملكي كه با مساحت معين مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذينفع ميتواند قيمت اضافي را بر اساس ارزش مندرج در اولين سند انتقال و ساير هزينه هاﻯ قانوني معامله به صندوق ثبت توديع و تقاضاﻯ اصلاح سند خود را بنمايد. در صورتيكه اضافه مساحت در محدوده سند مالكيت بوده و به مجاورين تجاوزﻯ نشده و در عين حال بين مالك و خريدار نسبت به اضافه مذكور قرارﻯ داده نشده باشد اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذينفع اخطار مي نمايد تا وجه توديعي را از صندوق ثبت دريافت دارد. عدم مراجعه فروشنده براﻯ دريافت وجه در مدتي زائد بر ده سال از تاريخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصي ثبت واريز ميشود.
تبصره- در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد، ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
هم چنین مستند به بند 319 مجموعه بخشنامه های ثبتی، در خصوص کیفیت اجرای ماده 149 قانون ثبت و اضافه مساحت املاک:
رئیس ثبت محل با بررسی دقیق و جامع پرونده، چنانچه موضوع از مصادیق ماده 149 قانون ثبت باشد؛ طبق مقررات نسبت به اجرای ماده مذکور و ختم جریان پرونده اقدام قانونی به عمل آورد.
در صورتی که به تشخیص رئیس ثبت محل، موضوع از مصادیق ماده 149 قانون ثبت نباشد؛ باید مستنداً و مستدلاً با قید علل و جهات مختلفه و توجیه کامل امر و اظهار نظر صریح و منجز مراتب را به اداره کل ثبت متبوعه گزارش نماید. اداره اگر نظر رئیس ثبت محل را نپذیرد و موضوع را از مصادیق ماده 149 تشخیص دهد، مراتب را جهت اجرا به اداره ثبت مربوط ابلاغ می کند، اگر اداره ثبت منطقه نظر اداره کل ثبت را نپذیرد و نظر رئیس ثبت منطقه را قبول داشته باشد موضوع را جهت بررسی به هیأت نظارت ارسال می نماید.
موارد اصلاح سند توسط هیأت نظارت
الف) بند 3 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک
هرگاه در موقع ثبت ملك و يا ثبت انتقالات بعدﻯ صرفاً بعلت عدم توجه و دقت نويسنده سند مالكيت و يا دفتر املاك اشتباه قلمي رخ دهد وهمچنين در صورتيكه ثبت دفتر املاك مخالف يا مغاير سند رسمي يا حكم نهائي دادگاه باشد هيأت نظارت پس از رسيدگي و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكيت را صادر خواهد كرد.
ب) بند 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک
اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هيأت نظارت مطرح ميشود و در صورتيكه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلّم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسيخلل نرساند هيأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آنرا صادر مينمايد و در صورتيكه اصلاح مزبور خللي بحق كسي برساند، به شخص ذينفع اخطار ميكند كه ميتواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه يا اصلاح آنرا پس از تعيين تكليف نهائي در دادگاه صادر خواهد نمود.
پ) بند 6 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک
رسيدگي و رفع اشتباهي كه در عمليات تفكيكي رخ دهد و منتج به انتقال رسمي يا ثبت دفتر املاك شود با هيأت نظارت است مشروط بر اينكه رفع اشتباه مزبور خللي به حق كسي نرساند.
اضافه ثبت شدن سهم مالک سند رسمی
مستند به بند4 قسمت (و) فهرست اشتباهات ثبتی مصوب 1353؛ اگر سهم مالک اشتباهاً بیش از آنچه مورد تقاضای ایشان بوده و آگهی گردیده، ثبت و سند رسمی بر آن مبنا صادر گردد، رفع اشتباه و اصلاح سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک به عمل می آید البته مشروط به آن که مالک در اداره ثبت حاضر و این امر را گواهی دهد.
موارد اصلاح سند توسط دادگاه
1-اشتباه در عملیات مقدماتی ثبتی منتج به صدور سند
مستند به بند 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک اگر اشتباه در عملیات مقدماتی ثبتی رخ دهد و پس از صدور سند رسمی این امر در هیأت نظارت محرز گردد و اصلاح این اشتباه به حقوق دیگران خلل وارد آورد، ذی نفع می تواند جهت اصلاح سند به دادگاه مراجعه نماید.
2-اصلاح صورت مجلس تفکیکی
مستند به بند 6 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک اگر اشتباهی در عملیات تفکیکی رخ دهد، منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، رسیدگی و رفع اشتباه با هیأت نظارت است مگر آنکه رفع اشتباه موصوف خللی به حقوق دیگران وارد آورد که در آن صورت مرجع رسیدگی و اصلاح سند دادگاه است.
3-تجاوز در حریم املاک
ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب 27/9/1358 شورای انقلاب
در دعاوي راجع به رفع تجاوز و قلع ابنيه و مستحدثات غيرمجاز در املاك مجاور هرگاه محرز شود كه طرف دعوي يا ايادي قبلي او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد يا تشخيص موقع طبيعي ملك يا پياده كردن نقشه ثبتي يا بعلل ديگري كه ايجادكننده بناء يا مستحدثات از آن بي اطلاع بوده تجاوز واقع شده و ميزان ضرر مالك هم با مقايسه با خساراتي كه از خلع يد و قلع بناء و مستحدثات متوجه طرف ميشود به نظر دادگاه نسبتاً جزئي باشد، در صورتيكه طرف دعوي قيمت اراضي مورد تجاوز را طبق نظر كارشناس منتخب دادگاه توديع نمايد دادگاه حكم به پرداخت قيمت اراضي و كليه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالكيت طرفين دعوي مي دهد در غير اينصورت حكم به خلع يد وقلع بناء مستحدثات غيرمجاز داده خواهد شد.
تبصره1- منظور از قيمت اراضي در اين ماده بالاترين قيمت آن از تاريخ تجاوز تا تاريخ صدور حكم خواهد بود.
تبصره2- در صورتيكه تجاوز باراضي مجاز موجب كسر قيمت باقيمانده آن نيز بشود در احتساب ضرر مالك اراضي، منظور خواهد شد.
