در این مطلب به واسطه اینکه اکثر موارد انتقال مالکیت به موجب وقوع عقد بیع می باشد به اثبات وقوع بیع پرداخته و بیان می نماییم که در چه مواردی کاربرد داشته و اثر آن چه می باشد.البته در این خصوص برخی دیگر از عقود و قراردادها را نیز بررسی می نماییم.
هنگامی که بیعی انجام می گیرد و یکی از طرفین از انجام تعهدات قانونی مانند تسلیم مبیع (موضوع مورد معامله) یا پرداخت ثمن (قیمت مورد معامله) و …. امتناع می نماید، شخص ذی حق (مدعی) می بایست به موجب دادخواست الزام ایشان را به انجام تعهدات قانونی تقاضا نماید که معمولاً برای این امر می بایست خواسته اثبات وقوع بیع نیز در قسمت خواسته دادخواست ایشان درج گردد.
***در خصوص بیع اموال منقول و غیرمنقول می بایست تفاوت هایی قایل شد چرا که به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 06/09/1401 مجلس و 26/02/1403 مجمع تشخیص مصلحت نظام، یکسری وظایف و رعایت تشریفات برای انتقال مال غیر منقول در نظر گرفته شده است که به صورت جداگانه به آن موضوع پرداخته شده است.***
اوصاف عقد بیع
1-عقد رضایی است مگر در بیع صرف
یعنی به صرف ایجاب (پیشنهاد) و قبول واقع می گردد ولو قبض صورت نگرفته باشد؛ البته می توان حق فسخ در این خصوص قرار بدهیم مانند آنکه چنانچه ظرف … روز مبیع تسلیم نگردد مشتری حق فسخ دارد. توجه داشته باشید، حق فسخ مختص عقودی می باشد که به صورت صحیح واقع گردیده اند که در خصوص عقد بیع، با ایجاب و قبول این قرارداد به صورت صحیح منعقد می گردد.
اما در بیع صرف یعنی بیع طلا و نقره با طلا و نقره؛ برای تحقق می بایست حتماً قبض و اقباض (داد و ستد) صورت گرفته باشد. بیع طلا یا نقره در برابر پول، بیع صرف تلقی نمی گردد و بیع عادی است و ایجاب و قبول برای تحقق آن کافی می باشد.
2-بیع عقد رایگان نیست
یعنی حتماً باید در آن دو عوض مورد معامله قرار گیرند که معمولاً یکی از عوضین پول است که در قبال مالی به بایع داده می شود.
برابر با ماده 338 قانون مدنی-
بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
3- ثمن و مبیع می باید مشخص، معلوم و معین باشند
ثمن: ما به ازای مبیع
مبیع: چیزی که مشتری آن را می خرد و بابت آن ثمن می دهد.
ثمن نمیتواند مردد باشد یا اینکه تعیین آن در اختیار فروشنده قرار بگیرد. اقساط یا اصطلاحاً اَجَل (تعیین مدت) در پرداخت ثمن صحیح می باشد.
مبیع نیز باید مردد نباشد و معلوم باشد.
به طور کلی مبیع سه حالت دارد:
1-عین معین: یعنی یک مال قابل اشاره و مشخص مانند این خودرو به مشخصات ……
2-کلی فی الذمه: یعنی اینکه فعلاً مبیع قابل اشاره نمی باشد ولی اوصاف مشخصی دارد مانند یک تن گندم دیم خوزستان.
3- کلی در معین: یعنی اینکه مبیع به صورت کلی بوده ولی از یک مجموعه مشخص مانند بیع یک تن گندم دیم خوزستان مربوط به زمین کشاورزی …… (با مشخصات معین)
مبیع باید معین باشد فلذا نمی توانیم بکوییم یک تن گندم یا برنج خریدم.
عدم رعایت این موارد موجب بطلان این عقد بوده و گویی اصلاً بیعی رخ نداده است.
بیع مشروط (یا هر عقد و قرارداد مالی مشروط دیگری) نباید حاوی شرط باطل یا مُبطِل باشد
بیع مشروط یعنی بیعی که در آن شرطی وجود دارد. این شرط باید صحیح باشد شرط صحیح یا شرط فعل است یا نتیجه یا شرط صفت که عدم رعایت آن ها در برخی موارد برای ذی حق، حق فسخ ایجاد می نماید که در مطلب حق فسخ به صورت کامل بررسی گردیده است.
این رویه در خصوص همه عقود جاری است.
شرط باطل: شرطی است که خودش باطل است ولی عقد را باطل نمی کند شامل:
1-شرطی که انجام آن نامقدور است مانند بیع خودرو به قسمت ….. و شرط انجام کندن کوه برای خریدار یا فروشنده؛ چنین بیعی صحیح ولی شرط نامقدور باطل بوده و ضمانت اجرایی ندارد ولو حق فسخ.
2-شرطی که انجام آن بی فایده می باشد؛ مانند بیع خودرو با قیمت مشخص با درج شرط کندن زمین در بیابان و پر کردن آن؛ ؛ چنین بیعی صحیح ولی شرط نامقدور باطل بوده و ضمانت اجرایی ندارد ولو حق فسخ.
3-شرط نامشروعی که جهت عقد را نامشروع نمی کند؛ مانند آنکه بیع خانه و درج شرط برای خریدار یا فروشنده برای برقراری جشن مختلط در آن؛ ؛ چنین بیعی صحیح ولی شرط نامقدور باطل بوده و ضمانت اجرایی ندارد ولو حق فسخ.
شرط مُبطِل: شرطی است باعث بطلان آن عقد می باشد که شامل:
1-شرط خلاف مقتضای ذات عقد مانند بیع خودرو مشروط به عدم انتقال مالکیت خودرو به خریدار چرا که مقتضای ذات عقد بیع انتقال مالکیت است.
یا فروختن یک عدد خانه به صورت رایگان؛ مقتضای ذات عقد بیع، معوض بودن (رایگان نبودن) است؛
توجه داشته باشید که در این خصوص (شرط خلاف مقتضای ذات عقد)، اگر مقصود طرفین قرارداد (عقد) صحیح دیگری باشد، همان قرارداد مدنظر لحاظ می گردد و آثار همان قرارداد بار می گردد مانند مثال آخر- فروش رایگان خانه ؛ مشخص است قصد طرفین از انجام این معامله هبه بوده است فلذا بیعی رخ نداده و در صورت رعایت شرایط صحت عقد هبه، این عقد محقق گردیده و باطل نمی باشد چرا که برابر با ماده 224 قانون مدنی-
الفاظ عقود، محمول است بر معانی عرفیه؛ یعنی اگر در عنوان یک قرارداد قید گردد مبایعه نامه ولیکن از متن آن مشخص گردد که قرارداد دیگری مقصود است (اجاره، هبه، صلح و ……) همان قراردادی که مقصود طرفین بوده را لحاظ می کنیم.
2- دومین شرط مُبطِل-شرط مجهولی که موجب جهل به عوضین شود؛
فرضاً در بیع یک خانه، تعیین میزان یکی از اقساط موکول شود به اراده خریدار؛ جهل به ثمن رخ داده لذا بطلان معامله وجود داشته است.
دعوای اثبات وقوع عقد بیع
در خصوص بیع و تمام معاملات، اثبات وقوع آن ها زمانی مطرح می گردد که آن معامله به صورت عادی (اعم از کتبی یا شفاهی) فی ما بین طرفین منعقد گردیده باشد لذا چنانچه معامله ای به صورت رسمی منعقد شده باشد دیگر نیازی به اثبات وقوع آن وجود ندارد؛ با این توضیح به بررسی سایر موارد می رسیم.
باید دقت داشته باشید خواسته وقوع عقد بیع به تنهایی، اصطلاحاً ترافعی نبوده فلذا قابلیت استماع و مطرح شدن را ندارد؛
یعنی دادخواستی که خواسته آن وقوع عقد بیع باشد قابل رسیدگی نبوده و با قرار عدم استماع مواجه می گردد فلذا برای جلوگیری از این اتفاق دادخواست ما باید اصطلاحاً ترافعی باشد و برای این امر باید خواسته مرتبط دیگری به اثبات وقوع بیع اضافه نماییم- در این خصوص می بایست در خصوص اموال منقول و غیر منقول قایل به تفکیک شویم:
1-اثبات وقوع بیع مال منقول
بدیهی است چنین خواسته ای به تنهایی اصولاً فایده ای نیز ندارد، دادخواست صحیح در این خصوص علاوه بر اثبات وقوع بیع، تسلیم مبیع (یا ثمن) یا انجام شروط قراردادی یا مطالبه خسارت می باشد.
نمونه دادخواست اثبات وقوع بیع مال منقول
2-اثبات وقوع بیع مال غیرمنقول
از آنجا تسلیم و قبض اموال غیرمنقول با تسلیم فیزیکی محقق نمی گردد و اموال غیرمنقول ثبت رسمی شده اند، می بایست علاوه بر اثبات وقوع بیع مال غیرمنقول، الزام به تنظیم رسمی و ابطال سند رسمی را نیز در خواسته درج نماییم.
نمونه دادخواست اثبات وقوع بیع مال غیرمنقول
تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع (یا هر عقد صحیح دیگری) و اثبات مالکیت
قبل از ورود به تفاوت های این دو دعوا لازم است بدایند که هر دو خواسته، غیرترافعی بوده و به تنهایی قابل طرح نمی باشند.
اثبات مالکیت یک خواسته کلی تر از اثبات وقوع بیع می باشد. در اثبات مالکیت ما نمی توانیم در مقام اثبات قراردادی برآییم. هم چنین مستفاد رأی وحدت رویه شماره 569 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، دعاوی اثبات مالکیت در خصوص املاک ثبت نشده مجهول المالک ثبتی مسموع می باشد و در خصوص املاکی که سابقه ثبتی دارند، صرفاً زمانی قابلیت استماع دارد که ابطال عملیات مقدماتی ثبت نیز در ردیف خواسته دادخواست قرار بگیرد.
برای تعیین اینکه خواسته شما اثبات وقوع بیع (یا هر عقد صحیح دیگری مانند هبه، صلح و ….) می باشد یا اثبات مالکیت می بایست توجه نمایید که فرضاً اگر بحث شما در خصوص سلسله ایادی یک ملک (دارای سابقه ثبتی) می باشد و منشأ مالکیت یکی از عقود است (مانند بیع، صلح، هبه و …) بحث شما در قالب اثبات وقوع بیع (یا هر عقد صحیح دیگری) می باشد.
اگر بحث مطروحه در خصوص ملکی می باشد که اصطلاحاً مجهول المالک ثبتی بوده و سابقه ثبتی نداشته باشد باید از نهاد اثبات مالکیت بهره جوییم.
اثبات وقوع معامله
شخصی که مدعی وقوع معامله ای می باشد می بایست بداند که فارغ از عنوانی که در آن قرارداد قید گردیده، عرفاً و نیتاً چه معامله ای مورد قصد طرفین بوده است.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
فرضاً اگر به موجب قولنامه، مالی را مبایعه کرده باشند و از متن آن قولنامه، بیع حاصل گردد، آن معامله منعقده قولنامه نبوده بلکه بیع است و آثار بیع را بر جای می گذارد.
قولنامه: تعهد طرفین به انجام بیع می باشد و عدم انجام آن صرفاً می تواند خساراتی را در پی داشته باشد نه الزام به انجام آن معامله.
بیع: به مجرد ایجاب و قبول منعقد می گردد و آثار بیع از جمله مالکیت مشتری بر مبیع و مالکیت فروشنده بر ثمن مستقر می گردد.
اثبات وقوع معاوضه
ممکن است مالی در ازای مال دیگر داده شود (ولو در عنوان آن قرارداد از عبارت بیع استفاده گردد)؛ در چنین فرضی طرف معامله می بایست فارغ از عنوان اعلامی معامله، اثبات وقوع عقد معاوضه را طلب نماید.
برابر با ماده 464 قانون مدنی-
معاوضه عقدی است که بموجب آن یکی از طرفین مالی میدهد بعوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ میکند بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد.
برابر با ماده 465 قانون مدنی-
در معاوضه احکام خاصه بیع جاری نیست.
در خصوص اثبات وقوع سایر معاملات نیز به همین صورت عمل می کنیم؛ شرایط خاص اجاره و سرقفلی، هبه، رهن به صورت مجزا مورد بررسی قرار گرفته است.
***در ابتدای مطلب گفته شد که در خصوص بیع یا به صورت کلی انتقال امول غیرمنقول الزاماتی وجود دارد که قانونگذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس و ۱۴۰۳/۲/۲۶ مجمع تشخیص مصلحت نظام آن ها را بیان نموده است؛ لذا الزامات ثبت رسمی معاملات غیرمنقول به صورت جداگانه مورد بررسی قرار گرفته است.***
