در خصوص ابطال سند رسمی میبایست ابتدائاً با مفهوم سند و انواع آن آشنا شویم سپس به بررسی برخی از صور دعوای ابطال سند میپردازیم.
مفهوم سند و انواع آن
برابر با ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
سند یا رسمی است یا عادی:
سند رسمی
برابر با ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی، تنظیم شده باشد.
سند عادی
اسنادی هستند که مطابق با ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی صادر نگردیده است.
قابل توجه میباشد که اسناد عادی اعتبار نسبی دارند یعنی صرفاً در برابر متعاملین (طرفین سند) قابل استناد میباشند ولی اسناد رسمی برابر با ماده ۷۳ قانون ثبت اعتبار مطلق داشته و در برابر ثالث نیز قابل استناد میباشد.
برخی از صور دعاوی ابطال سند رسمی
ابتدا نکتهای در خصوص عملیات مقدماتی ثبت سند: (سند ماده ۲۲)
هنگامی که یک زمین، مطابق قانون، عملیات مقدماتی ثبت آن به پایان برسد و آگهیهای مربوطه نسبت به آن انجام پذیرد، دو حالت پیش میآید؛ یا آن ملک به نام کسی که بهعنوان متصرف و مدعی مالکیت اظهارنامه ثبتی را تقدیم نموده در دفتر املاک ثبت میشود یا به نام کسی که معترض به این روند میباشد و در مواعد تعیین شده قانونی از تاریخ آگهیهای مربوطه معترض به عملیات ثبتی بوده و به نتیجه رسیده، در دفتر املاک ثبت میگردد. در هر حال پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت همینکه ملک به موجب قانون به ثبت رسیده باشد دیگر آن سند قابلیت ابطال ندارد.
البته چنانچه پس از این اقدامات و خاتمه مواعد اعتراض، شخصی معترض به این روند ثبت سند بوده و معتقد باشد که دیگری به جای او خود را مدعی مالکیت معرفی نموده میتواند از امتیازات موجود در مواد ۱۰۵ تا ۱۱۱ قانون ثبت بهرهمند گردد؛ یعنی از جبران خسارت و امکان کلاهبردار بودن متعدی حق ایشان بهره جوید. پس در این فرض ما با ابطال سند به معنای واقعی کلمه مواجه نیستیم.
بنابراین سند زمینی که مطابق با ماده ۲۲ قانون ثبت در دفتر املاک به ثبت رسیده قابلیت ابطال ندارد ولیکن انتقالات بعدی آن با توجه به شرایط صحت قراردادها قابلیت ابطال داشته؛ مقصود از این عبارت همان ثبت ابتدایی توسط اداره ثبت میباشد:
۱- ابطال سند رسمی در فرض وجود معامله معارض / ابطال سند رسمی در فرض فقدان شرایط اساسی صحت تنظیم قرارداد
فرضا بهموجب مبایعهنامه عادی مورخ ۱۴۰۱/۰۱/۰۱ مالی به شخصی منتقل گردیده ولیکن از انتقال آن بهصورت رسمی خودداری به عمل آمده، حال فروشنده بهصورت رسمی (یا عادی) مورخ ۱۴۰۲/۰۱/۰۱ همان مال را به دیگری انتقال میدهد؛ اگرچه معامله اخیر با سند رسمی بوده ولیکن مطابق با قواعد حاکم، معامله دوم قابل ابطال میباشد.
فرضا فردی با مجنون معاملهای نماید که منجر به صدور سند رسمی گردیده (بطلان معامله) یا با کسی که در حالت اکراه (مادی) میباشد معاملهای صورت پذیرد یا اکراه معنوی (غیرنافذ) که در صورت رد معامله، سند قابل ابطال میباشد یا بر پایه سند مجعول، سند رسمی صادر شده باشد یا معاملهای غیرنافذ با رد صاحب حق مواجه گردد؛
پس در این فروض برای ابطال سند رسمی ابتدا میبایست بطلان آن قراردادی که منشأ صدور سند رسمی به نام متعرض حق مدعی میباشد را در خواستهها بیاوریم و در ادامه آن، دادخواست ابطال سند رسمی را بخواهیم و متعاقب آن خواسته الزام به تنظیم سند رسمی.
خواسته میشود :۱- اثبات وقوع بیع مورخ …………… فیمابین ….. در خصوص ملک………………… +۲- اعلام بطلان و ابطال مبایعهنامه مورخ…. فیمابین……… در خصوص ملک به شماره پلاک ثبتی……………..+ ۳- ابطال سند رسمی به شماره پلاک ثبتی……… + ۴- الزام به تنظیم سند رسمی.
۲- سند مالکیت معارض
یکی دیگر از موارد ابطال سند، بحث سند مالکیت معارض میباشد بدان معنا که: برابر لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی؛ اگر نسبت به یک پلاک ثبتی (کل پلاک ثبتی) یا نسبت به بخشی از پلاک ثبتی (حدود پلاک ثبتی) و یا نسبت به حقوق مستقر در آن سند (حق انتفاع/حق ارتفاق….)، برای ۲ نفر سند مالکیت صادر شود، در این حالت اصطلاحاً تعارض سند رخ داده است.
در این فرض، مقنن وظایفی را بر عهده مالک معارض قرار داده که در ادامه به آن میپردازیم؛ مالک معارض سند اصطلاحی میباشد که مقنن به دارنده سند مؤخرالصدور اطلاق داده؛ همچنین در فرضی که هر دو سند در یک تاریخ صادر شده باشد، دارنده سند معارض کسی میباشد که شماره ثبت سند وی بزرگتر میباشد. دارنده سند معارض میبایست عملیاتی را جهت احقاق حق خود انجام دهد و اینکه مقنن از این عبارت استفاده نموده نافی حقی که ممکن است بعدها به نفع وی مستقر گردد نمیباشد.
دارنده چنین سندی میبایست ابتدا اداره ثبت را مطلع سازد تا کارشناس اداره ثبت ضمن تهیه گزارش چنانچه معتقد بر وقوع تعارض باشد، موضوع را به هیئت نظارت ارجاع دهد.
برابر با مواد ۶ و ۲۵ قانون ثبت، مرجع رسیدگی به اشتباهات و اختلافات ثبتی، هیئت نظارت بوده فلذا در این فرض نیز هیئت نظارت صرفاً اصل تعارض را احراز مینماید. پس از آن به دارنده سند معارض (مؤخرالصدور) اعلام مینماید که ظرف مدت دو ماه دعوای مالکیت خود (بهعنوان مثال خواسته: اثبات مالکیت+ابطال سند معارض) را اقامه و گواهی آن را به ایشان تقدیم نماید در غیر این صورت سند ایشان توسط اداره ثبت، ابطال میگردد.
قابل توجه میباشد که نظر هیئت نظارت مبنی بر وجود تعارض دو اثر را در پی دارد:
الف- عدم امکان افراز نسبت به آن سند تا تعیین تکلیف آن ب- عدم امکان انتقال آن ملک توسط دارنده سند مؤخرالصدور
۳- ابطال سند رهنی
عقد رهن عقدی است که بهموجب آن راهن، مال را در وثیقه مرتهن میگذارد تا پس از ابراء ذمه، اقدام به فک رهن نماید؛ همانطور که توضیح داده شد مشخص است ابطال سند رهنی با فک رهن متفاوت است.
ابطال سند رهنی در فرضی انجام میپذیرد که فرضا الف مالی را از ب خریداری کرده و آن را در رهن بانک قرار داده، حال ثالثی با ادلهای متناسب علیه ب (فروشنده) دعوای ابطال سند رسمی ملک را مطرح نموده که متعاقب آن میبایست اعلام بطلان و ابطال مبایعهنامه + اعلام بطلان و ابطال عقد رهن + ابطال سند رهنی + الزام به تنظیم سند رسمی را نیز بخواهد.
*** به یاد داشته باشید که در همه صور دعاوی ابطال سند، خواسته بطلان منشأ آن سند نیز میبایست در دادخواست مربوطه وجود داشته باشد (مثلاً بطلان مبایعهنامه/صلحنامه/معاوضه/هبه/رهن و…..). در واقع ابتدا بطلان منشأ صدور آن سند تقاضا میشود و بر مبنای آن، ابطال آن سند صادر شده را از مرجع صالح تقاضا مینمایید، همچنین اداره ثبت نیز باید بهعنوان خوانده دعوی قرار بگیرد چرا که رویه برخی محاکم در این خصوص قاطع و عدم رعایت آن، قرار عدم استماع دعوای شما را در پی خواهد داشت.***
مراجع صالح
مرجع صالح طرح چنین دعاوی از نظر صلاحیت محلی: چنانچه مال غیرمنقول باشد محل مال غیرمنقول.
چنانچه مال منقول باشد: یا محل انعقاد قرارداد یا محل تنظیم سند یا محل اقامت خوانده میباشد.
از نظر صلاحیت ذاتی چنانچه مال غیرمنقول باشد تا نصاب یک میلیارد ریال دادگاه صلح و بیش از آن دادگاه عمومی حقوقی صالح میباشد.
خدمات حقوقی راهحلهای قانونی
پرونده ها و دعاوی اعم از حقوقی، کیفری، خانواده و ….، پیچیدگیهای خاص خود را دارند و کوچکترین اشتباه میتواند روند پرونده شما را تغییر دهد. گروه وکلای راه قانون با تیمی از وکلای متخصص و باتجربه در زمینه دعاوی ملکی و سایر امور حقوقی،خانواده، امور کیفری و …. آماده ارائه مشاوره دقیق و راهکارهای کارآمد به شما هستند.
برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و تضمین بهترین نتیجه، همین حالا با ما تماس بگیرید.
گروه وکلای راه قانون، حامی حقوق شما.
