در این مطلب دعاوی تصرف یعنی رفع تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق را از نظر مفاهیم و آثار و احکام بررسی نموده ، سپس به بررسی دعاوی خلع ید و تخلیه ید در قالب مقایسه با دعوای تصرف عدوانی از نظر مفاهیم و احکام و آثار می پردازیم؛چرا که انتخاب عنوان خواسته مناسب جهت تنظیم دادخواست از اهمیت زیادی برخوردار می باشد هم چنین در خصوص دعاوی تصرف، دعوای تصرف عدوانی بیشترین شباهت را به دعوای خلع ید دارد فلذا می بایست این دو مطلب را در قابل قیاس بررسی نماییم فلذا دعاوی تصرف خلع ید و تخلیه ید به دلیل برخی شباهت ها می بایست همزمان در یک مطلب و در قالب مقایسه بررسی گردد.
تصرف عدوانی چیست؟
یکی از دعاوی سه گانه تصرف (تصرف عدوانی، مزاحمت، ممانعت از حق) می باشد که به معنای ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه شخص دیگری مال مورد تصرف ایشان را به قهر و غلبه تصرف نموده است.
به موجب ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی“دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه: دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید“
به موجب ماده 161 قانون مدنی “در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، خواهان باید ثابت نماید که موضوع دعوا حسب مورد قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی و یا قبل از ممانعت و یا مزاحمت در تصرف و یا مورد استفاده او بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است.“
ارکان تصرف عدوانی
برای دعوای رفع تصرف عدوانی اثبات سه رکن لازم است؛
سبق تصرف خواهان
اولین رکن سبق تصرف خواهان می باشد– در دعوای تصرف عدوانی، مدعی در اثبات ذی حقی خود تنها به تصرفات سابق خویش استناد می نماید و به حق مالکیت که نسبت به ملک ممکن است داشته باشد یا نداشته باشد متمسک نمی شود. در واقع سند مالکیت در این دعوا اماره می باشد و دلیل محسوب نمی شود.
لحوق تصرف خوانده
دومین رکن لحوق تصرف خوانده- یعنی در حال حاضر ملک در تصرف خوانده است ولو اینکه خوانده مدعی مالکیت باشد؛ در واقع مالک نیز نمی تواند عدواناً و بدون طرح دعوی متصرف را از ملک خویش خارج نماید چرا که چنین عملی از مصادیق تصرف عدوانی می باشد.
عدوانی بودن تصرفات خوانده
سومین رکن عدوانی بودن تصرف خوانده- از سوی دیگر مدعی، عدوانی بودن تصرفات خوانده را ادعا می نماید بی آنکه مالکیت خوانده نسبت به ملک که ممکن است وجود داشته باشد یا نداشته باشد قابل طرح و رسیدگی باشد.
جایگاه سند مالکیت در دعاوی تصرف
قانون گذار از طریق این دعوا ، تصرف را مورد حمایت قرار داده زیرا شخصی که ملک را عدواناً از تصرف خواهان خارج نموده باید با تحق سایر شرایط و محکوم شدن در دعوا ملک را به متصرف نخست برگرداند حتی اگر خود مالک ملک باشد. در حقیقت سند مالکیت در دعوای تصرف عدوانی تنها اماره سبق تصرف است که آن هم تاب مقاومت در برابر دلیل مخالف را ندارد.
در دعوای تصرف عدوانی نیز دادگاه مانند سایر دعاوی تصرف وارد دلایل مالکیت نمی شود و تنها 1-سبق تصرف خواهان2-لحوق تصرف خوانده3-عدوانی بودن تصرف خوانده رسیدگی و در صورت احراز این سه رکن خوانده را محکوم به رفع تصرف عدوانی می نماید ، در مقابل اگر هر یک از سه رکن مزبور اثبات نشود دادگاه خوانده را محکوم به بی حقی می نماید حتی اگر مالک ملک باشد.
البته مستند به ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی شکست در دعوای تصرف عدوانی مانع اقامه دعوای مالکیت نمی باشد که ممکن است به پیروزی شخصی بینجامد که در دعوای تصرف عدوانی محکوم شده است. بنابراین قانون گذار با تدوین مقررات مزبور از تصرف حمایت نموده و غیر متصرف را حتی اگر مالک باشد از تصرف عدوانی منع و متصرف را در برابر تمام اشخاص؛از جمله مالک حمایت نموده است.
مقایسه دعوای تصرف عدوانی با خلع ید
دعوای خلع ید بدین معنا است که شخصی مالک ملکی باشد و شخص دیگری به طور غاصبانه ملک مزبور را تصرف کند. در این حالت مالک می تواند برای اخراج غاصب علیه او دعوای خلع ید طرح کند.
مبنای دعوای تصرف عدوانی حمایت از تصرفات متصرف سابق است و مبنای دعوای خلع ید حمایت از مالکیت است. به عبارت دیگر در دعوای تصرف عدوانی به دنبال حمایت از تصرف متصرف سابق هستیم و این مسأله که آیا متصرف سابق ، مالک بوده است یا خیر برای ما مهم نیست؛ اما در خلع ید به دنبال حمایت از مالک هستیم و می خواهیم غاصب را از ملک متعلق به غیر اخراج کنیم و این موضوع که آیا مالک دارای سبق تصرف بوده است یا خیر برای ما مهم نیست.
بنابراین در دعوای تصرف عدوانی می بایست سبق تصرف خواهان اثبات شود ولیکن در دعوای خلع ید باید مالکیت خواهان اثبات شود.
هم چنین مستند به رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ 1383/10/1 در دعوای خلع ید ارائه سند رسمی مالکیت الزامی است. این سند رسمی اعم است از سند ثبتی یا دادنامه ای که از دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت صادر شده است؛ بنابراین در دعوای خلع ید خواهان باید سند رسمی مالکیت ارایه نماید اما در دعوای تصرف عدوانی چنین الزامی وجود ندارد فی الواقع در دعوای تصرف عدوانی سند مالکیت اماره ای بر سبق تصرف است اما در خلع ید سند مالکیت دلیل است.
مقایسه دعوای تصرف عدوانی با دعوای تخلیه ید
در دعوای تخلیه ید عدم مالکیت خوانده بر ملک و در مقابل ، قانونی بودن ید خوانده بر آن ، مورد قبول دعوای طرفین می باشد. خواهان ادعا می نماید که ادامه ید خوانده بر ملک بر خلاف قرارداد یا قانون بوده و باید ازآن تخلیه گردد مانند دعوای تخلیه ید از عین مستاجره اما در تصرف عدوانی تصرف عدوانا رخ داده و قراردادی وجود ندارد.
نتیجتاً اگر بین مالک و متصرف فعلی قراردادی وجود داشته باشد یا تصرفات متصرف به موجب قانون مورد حمایت بوده(تصرف متصرف ابتدائاً غاصبانه نبوده) ولیکن اکنون غاصبانه شده است،باید دادخواست تخلیه ید داد امّا در تصرف عدوانی بین متصرف سابق و کنونی قرارداد یا حمایت قانون گذار از آن تصرف وجود ندارد چرا که اگر قرارداد یا حمات قانونی وجود داشت آن تصرف دیگر عدواناً نبود.
مقایسه دعوای خلع ید و تخلیه ید
در خلع ید بین متصرف و مالک ، قراردادی که در آن نحوه تخلیه مقرر شده باشد موجود نیست. به عبارت دیگر در خلع ید تصرفات متصرف ابتدئاً غاصبانه بوده بر خلاف تخلیه ید که تصرفات متصرف ابتدائاً غاصبانه نبوده بلکه از زمانی که موعد تحویل فرا رسیده و متصرف از انجام تخلیه استنکاف می نماید تصرفات ایشان غاصبانه می گردد.
دعوای خلع ید با بحث قلع و قمع بنا نیز ارتباط پیدا می کند که به صورت جداگانه بررسی گردیده است.
تکلیف آثار اقدامات انجام شده در ملک توسط متصرف عدوانی
متصرف، پس از تصرف ملک ، معمولاً در آن اقدام به احداث بنا، غرس اشجار و یا زراعت می نماید و یا ممکن است اقدام به تخریب و یا ازاله آثار موجود نماید. در این صورت چنانچه تصرفات او عدوانی شمرده و به رفع تصرف عدوانی محکوم شود، باید تکلیف آثار اقدامات انجام شده مشخص گردد. قانون گذار دو دسته از موارد را از هم تفکیک و برای هر دسته حکم خاصی پیش بینی نموده است.
مورد نخست-
تکلیف ابنیه احداثی و اشجار غرس شده و تأسیسات
چنانچه متصرف ، پس از تصرّف عدوانی، در ملک مورد تصرّف عدوانی، اشجاری غَرَس و یا اقدام به احداث بنا نموده باشد، اشجار و بنا، پس از اجرای حکم تصرّف عدوانی علیه مشارالیه، در صورتی باقی می ماند که متصرّف عدوانی مدّعی مالکیت مورد حکم تصرّف عدوانی بوده و ظرف مدت یکماه از تاریخ اجرای حکم، نسبت به مالکیت در دادگاه صالح اقامه دعوا نماید.
برابر با ماده 164 قانون آیین دادرسی مدنی “هر گاه در ملک مورد تصرف عدوانی، متصرف پس از تصرف عدوانی، غرس اشجار یا احداث بنا کرده باشد، اشجار و بنا در صورتی باقی می ماند که متصرف عدوانی مدعی مالکیت مورد حکم تصرف عدوانی باشد و در ظرف یک مته از تاریخ اجرای حکم، در باب مالکیت به دادگاه صلاحیتدار دادخواست بدهد.“
حکم به رفع تصرّف عدوانی که از مرحله بدوی صادر می شود، در این مورد نیز باید پس از ابلاغ فوراً اجرا شود. به عبارت دیگر ، متصرف عدوانی باید از ملک خارج شود (مستند به ماده 175 قانون آیین دادرسی مدنی) و اما اشجار غرس شده و ابنیه احداث شده پس از تصرف عدوانی، اگر متصرف عدوانی ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم دعوای مالکیت اقامه ننماید، پس از انقضای مهلت مزبور بلافاصله، و در صورتی که اقامه دعوای مالکیت نماید، پس از روشن شدن نهایی دعوای مالکیت و محکوم شدن او، چنانچه از دادگاه درخواست شده و در این خصوص نیز حکم صادر شده باشد، قلع خواهد گردید.
روشن است در صورتیکه محکوم علیه دعوای تصرّف عدوانی در مهلت مقرّر ، اقامه دعوای مالکیت نموده و در آن پیروز شود نه تنها قلع بنا و اشجار منتفی می شود بلکه در اجرای حکم جدید (خلع ید)، محکوم علیه دعوای تصرّف عدوانی دوباره بر ملک مستولی می گردد.
حکم رفع تصرف عدوانی از دعاوی غیر مالی بوده و قابل تجدیدنظر می باشد (بند 2 ماده 331 قانونآییین دادرسی مدنی) امّا تجدیدنظرخواهی از این حکم بر خلاف اصل یاد شده در ماده 347 قانون آیین دادرسی مدنی بوده و مانع اجرا نمی شود فلذا چنانچه متصرف تجدیدنظر خواهی نماید ولیکن در مهلت یک ماهه اشاره شده دعوای مالکیت را مطرح ننماید، حکم مذکور پس از انقاضای موعد یاد شده اجرا می شود.
در خصوص حکم رفع تصرف عدوانی چنانچه به صورت غیابی صادر شده باشد، قانون گذار حکم مشخصی ارائه نکرده فلذا مطابق با اصل چنانچه متصرف در فرجه واخواهی، تقاضای واخواهی داد، اجرای حکم متوقف می شود در غیر اینصورت رأی مذکور اجرا خواهد شد.
مورد دوم-
تکلیف زراعت و آثار تخریبی
متصرف عدوانی ممکن است پس از تصرف عدوانی، در ملک مورد تصرف اقدام به زراعت نموده و یا اعیانی های موجود در ملک یا خود ملک را تخریب نماید؛
زراعت- چنانچه متصرّف عدوانی در ملک مورد تصرّف عدوانی زراعت نموده باشد، ماده 165 قانون آیین دادرسی مدنی او را مکلف می نماید که اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد فوری محصول را برداشت و اجرت المثل زمین را تأدیه نماید.
اگر موقع برداشت محصول نرسیده باشد، ماده مزبور سه راه حل به خواهان دعوا که محکوم له واقع شده، ارائه می نماید:
راه نخست اینکه محکوم له، پس از جلب رضایت محکوم علیه (متصرف عدوانی)، قیمت بذر را نسب به صاحب بذر و دسترنج او پرداخت و ملک را تصرف نماید.
راه دوم اینکه پس از جلب رضایت متصرّف عدوانی ، ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی گذارد و اجرت المثل زمین را دریافت نماید.
راه سوم مکلّف نمودن متصرف عدوانی به معدوم کردن زراعت و اصلاح زمین است. در هیچ یک از این موارد تفاوتی ندارد که بذر روییده باشد یا نروییده باشد.
آثار تخریبی- چنانچه متصرف عدوانی ، پس از تصرّف عدوانی ، اقدام به تخریب ملک کرده باشد، قانونگذار در ماده 165 قانون آیین دادرسی مدنی به محکوم له حق می دهد که او را مکلف به اصلاح آثار تخریبی نماید.
در این خصوص می بایست توجه داشت که اجرای ماده 165 قانون آیین دادرسی مدنی (در خصوص زراعت و آثار تخریبی ملک مورد تصرف عدوانی) مستلزم قطعی شدن رأی می باشد؛ در صورتیکه اجرای ماده 164 قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص ابنیه احداثی و اشجار غرس شده به صرف صدور حکم بدوی و انقضای مهلت یک ماهه جهت اقامه دعوای مالکیت، اجرا میشود.
تکلیف اجرت المثل ایّام تصرف
برابر با تبصره ماده 165 قانون آیین دادرسی مدنی “در صورت تقاضای محکوم له، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت المثل زمان تصرف نیز محکوم می نماید” ؛ مستند به تبصره مورد اشاره چنانچه خواهان متقاضی اجرت المثل ایّام تصرف باشد دست کم می بایست همزمان با درخواست رفع تصرف عدوانی، ان را نیز درخواست نماید (به موجب یک دادخواست یا دادخواست های جداگانه).
دعوای ممانعت از حق
برابر با ماده 159 قانون آیین دادرسی مدنی “ دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد“ ؛ هم چنین رجوع شود با ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی.
بنابراین اگر برای مثال ، شخصی از مجرای آبی که در ملک مجاورین یا سایرین قرار دارد، آب مورد نیاز ملک در تصرف خود را عبور می داده، اما آن ها پس از این امر ممانعت به عمل آورده اند، استفاده کننده قبلی از حق ارتفاق می تواند با توجه به مقرّرات مربوط به دعاوی تصرّف ، علیه آن ها اقدام نماید. دادگاه در رسیدگی به این دعوا نیز وارد دلایل مالکیت نمی شود؛
به عبارت دیگر از خواهان دعوا دلیلی مبنی بر وجود حق اصلی (حق ارتفاق در این مثال) مطالبه نمی نمایدو تنها به این امور رسیدگی می نماید که آیا خواهان در گذشته هر چند به ناحق، از این حق المجرا عملاً استفاده می نموده است و آیا خوانده (مجاورین و سایرین) مانع استفاده خواهان از این حق المجرا ، بدون رضایت وی و به غیر وسیله قانونا گردیده اند. بنابراین خواهان ممکن است علی رغم اینکه مالک حق المجرا (حق ارتفاق) نبوده، به صرف استفاده عملی از این حق، در دعوای ممانعت از حق پیروز شود و خوانده علی رغم اینکه در اصل، نسبت به ملک او حق ارتفاقی وجود ندارد، محکوم شود. البته راه اقامه دعوای مالکیت برای محکوم علیه باز است؛ بنابراین خوانده محکوم علیه می تواند با اقامه دعوای مالکیت و ارائه دلیل مالکیت، اثبات نماید که محکوم له دعوای ممانعت از حق و خوانده دعوای مالکیت، حق ارتفاق در ملک وی ندارد و دادگاه پس از رسیدگی و احراز صحّت ادعای خواهان، خوانده این دعوا را به عدم استفاده از حق المجرا برای همیشه محکوم نماید.
دعوای مزاحمت
برابر با ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی “دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن، متصرف مال غیر منقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.” هم چنین مراجعه شود به ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی
برای مثال شخصی پنجره ای در ملک خود به ملک مجاور باز نماید و یا ناودان ملک را جوری قرار دهد که آبریز آن در ملک مجاور باشد، متصرّف ملک مجاور می تواند علیه او دعوای مزاحمت اقامه کند. در این دعوا نیز دادگاه تنها تصرّف بدون مزاحمت خواهان و مزاحمت فعلی خوانده را مورد توجه قرار داده و در صورت احراز این دو امر و اینکه مزاحمت بدون رضایت خواهان و به غیر وسیله قانونی بود (ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی) ، حکم به رفع مزاحمت صادر خواهد نمود.
تشخیص دعوای ممانعت از حق و مزاحمت
در مواردی ممکن است دعوای ممانعت از حق با دعوای مزاحمت اشتباه شود؛ در حالی که تمایز این دو دعوا به روشنی قابل تشخیص است. در حقیقت در ممانعت از حق، عمل فاعل، به طور کلی مانع استفاده کننده از حق می شود در حالی که در مزاحمت، عمل فاعل، اخلال جزئی در تصرف ایجاد می نماید بدون آنکه بهره مندی متصرّف را به طور کلّی غیر ممکن سازد.
آرا وحدت رویه مرتبط با دعاوی تصرف خلع ید تخلیه ید
دادگاه صالح
دادگاه صالح در خصوص دعاوی تصرف یعنی دعوای رفع تصرف عدوانی، رفع ممانعت از حق و رفع مزاحمت، برابر با ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، دادگاه های صلح می باشند. در خصوص صلاحیت محلی نیز دادگاه صلح محل وقوع مال غیر منقول صالح است.
دعاوی خلع ید و تخلیه ید فارغ از قیمت منطقه ای، با توجه به تقویم دادخواست حسب مورد در صلاحیت دادگاه عمومی یا دادگاه صلح می باشد؛ البته تخلیه عین مستأجره در صلاحیت دادگاه صلح می باشد.
