در این مطلب به انواع دعاوی قابل طرح در خصوص تخلیه میپردازیم که مورد غالب آن تخلیه عین مستاجره (مسکونی و تجاری به غیر از موارد سرقفلی) است. تفاوتهای این دعاوی با نهادهایی که با آن وجوه مشترکی دارند را بررسی کرده و در انتها مراجع صالح به رسیدگی در این خصوص را بیان میکنیم.
دعوای تخلیه ید چیست؟
هنگامی که شخصی، ملک ذیحق (مالک یا فرد مأذون از طرف او) را در تصرف داشته باشد، چند حالت پیش میآید:
حالت اول: در این حالت، تصرف متصرف در ابتدا مشروع بوده (مانند قرارداد اجاره) اما بعد از اتمام آن، اقدامی برای تخلیه ملک انجام نداده است. در چنین شرایطی، با دعاوی تخلیه (تقاضای صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه) مواجه هستیم که در ادامه به آن میپردازیم.
حالت دوم: در این حالت، تصرف متصرف از ابتدا نامشروع و به قهر بوده است. اگر مالک دارای سند رسمی باشد، باید از نهاد خلع ید بهره جوید و اگر سند رسمی به نام او نباشد، ابتدا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و پس از آن خلع ید متصرف را مطرح کند.
حالت سوم: در این حالت، مالک (یا فرد مأذون از جانب او) متصرف سابق مشروع و قانونی بوده، اما شخص دیگری ملک متنازعفیه را به صورت غاصبانه از تصرف ایشان خارج کرده است. در این شرایط، بحث طرح دعوای تصرف عدوانی به وجود میآید.
به طور کلی این مطلب در خصوص حالت اول و دعاوی تخلیه ید است که مورد غالب آن تخلیه عین مستاجره است و در ادامه به تشریح آن میپردازیم.
تخلیه عین مستاجره
در این خصوص، ذیحق میتواند تخلیه متصرف (که تصرفش از ابتدا مشروع و قانونی بوده، اما اکنون مورد حمایت قانونگذار نیست) را از نهاد قضایی درخواست نماید. تشخیص عنوان صحیح دادخواست در این موارد اهمیت زیادی دارد، زیرا دو نهاد وجود دارد: ۱- حکم تخلیه و ۲- دستور تخلیه.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟
صدور دستور تخلیه نهادی است که به صرف درخواست و رعایت شرایط مربوط، از طریق دادگاه صلح صادر میشود و نیازی به رسیدگی و تشکیل جلسه ندارد. به همین دلیل بسیار فوری و کارآمدتر از حکم تخلیه است.
حکم تخلیه نهادی است که با تقدیم دادخواست و تعیین شعبه و وقت رسیدگی آغاز میشود و پس از صدور رأی از دادگاه صالح (دادگاه صلح) قابل تجدیدنظر است. در نهایت، چنانچه رأی به ضرر متصرف و به نفع مالک (یا فرد مأذون از جانب او) صادر گردد، باید تقاضای صدور اجرائیه شود. بنابراین، حکم تخلیه روندی طولانی است، اما در برخی موارد اجتنابناپذیر.
شرایط صدور دستور تخلیه چیست؟
۱- ثبت قرارداد اجاره و اخذ شناسه (کد) رهگیری. ۲- وجود دو شاهد در قرارداد ثبتشده. ۳- انقضای مدت اجاره.
بنابراین، چنانچه طرفین قرارداد اجاره را بدون ثبت و اخذ کد رهگیری امضا کنند یا دو شاهد وجود نداشته باشد، نمیتوانند از نهاد دستور تخلیه استفاده نمایند. در هر مورد که امکان استفاده از دستور تخلیه وجود نداشته باشد، ذینفع ناچار است از طریق دادگاه صالح (دادگاه صلح) ، صدور حکم تخلیه را تقاضا کند.
مستندات این موارد ماده ۲ اصلاحی ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ و ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶ است.
- برابر با ماده ۲ اصلاحی ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ قانون روابط مؤجر و مستأجر– در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه، تصریح و در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
- برابر با ماده ۳ قانون روابط مؤجر و مستأجر– پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی او، تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
نمونه دادخواست تخلیه عین مستأجره
مرجع صالح در دعاوی تخلیه عین مستاجره
برابر با بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲- دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره (اعم از تقاضای دستور تخلیه یا حکم تخلیه) هم اکنون در صلاحیت دادگاه صلح می باشد.
خدمات حقوقی راهحلهای قانونی
پرونده ها و دعاوی اعم از حقوقی، کیفری، خانواده و ….، پیچیدگیهای خاص خود را دارند و کوچکترین اشتباه میتواند روند پرونده شما را تغییر دهد. گروه وکلای راه قانون با تیمی از وکلای متخصص و باتجربه در زمینه دعاوی ملکی و سایر امور حقوقی،خانواده، امور کیفری و …. آماده ارائه مشاوره دقیق و راهکارهای کارآمد به شما هستند.
برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و تضمین بهترین نتیجه، همین حالا با ما تماس بگیرید.
گروه وکلای راه قانون، حامی حقوق شما.
گروه وکلای راه قانون، حامی حقوق شما.
5 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
قرارداد بدون کد رهگیری قابلیت اخذ دستور تخلیه دارد؟
برابر با قانون در حال حاضر، قراردادهای اجاره بدون کد رهگیری قابلیت اخذ دستور تخلیه را ندارد و می بایست برای تخلیه به موجب دادخواست تقاضای صدور حکم تخلیه نمایید که امری طولانی تر نسبت به دستور تخلیه می باشد، لیکن در مواردی دیده شده علی رغم صراحت قانونی، دستور تخلیه در خصوص قراردادهای اجاره فاقد کد رهگیری نیز صادر گردیده که امری است خلاف قانون.
امکانش هست سریع تر پاسخ بدید؟ پرونده تخلیه دارم خیلی فوری
امکانش هست تخلیه مالک سرقفلی رو بدون پرداخت سرقفلی انجام داد؟ آیا امکانش هست پروندمو شما قبول کنید؟
در صورت وجود شرایط قانونی امکان پذیر است. با ما از طریق تماس یا واتساپ در ارتباط باشید اگر موضوع امکان پذیر باشد پرونده قبول در غیر اینصورت راهنمایی می گردید