به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس و ۱۴۰۳/۲/۲۶ مجمع تشخیص مصلحت نظام، هر اقدام حقوقی اعم از عقد یا ایقاع که موجب انتقال مالکیت اموال غیرمنقول می گردد می بایست به صورت رسمی و با ساز و کار و رعایت تشریفاتی که در این قانون آمده صورت گیرد لذا در این مطلب به الزامات قانونی در این خصوص پرداخته و بیان می نماییم که در قانون مذکور نسبت به عدم اجرای این تشریفات نقل و انتقالات اموال غیرمنقول چه ضمانت اجراهایی پیش بینی شده است.
چه اقداماتی در خصوص اموال غیر منقول نیازمند ثبت رسمی است؟
(موضوع ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)
هر نوع عمل حقوقی اعم از عقد یا ایقاع که موضوع یا نتیجه آن؛
1-انتقال مالکیت عین باشد؛
لذا هر گونه عقودی نسبت به اموال غیرمنقول که حاکی از انتقال مالکیت عین می باشد مانند بیع، صلح (اعم از معوض یا رایگان)، هبه، معاوضه، قرض، می بایست به صورت رسمی ثبت گردد.
هر گونه ایقاع نسبت به اموال غیرمنقول که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین می باشد مانند اخذ به شفعه، فسخ قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول، می بایست به صورت رسمی ثبت گردد.
2-انتقال منفعت بیش از دو سال باشد؛
مانند اجاره املاک، حق انتفاع اعم از رقبی یا عمری و هر نوع انتقال منفعتی که نسبت به مال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال برقرار گردیده باشد.
3-عقد رهن نسبت به اموال غیر منقول
4-انتقال حق ارتفاق
5-وقف مال غیرمنقول
6- هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد.
تمام موارد فوق، هم چنین تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
ضمانت اجرای قانونی عدم ثبت رسمی معاملات غیر منقول
چنانچه شخصی اقدام به ثبت رسمی مواردی که برابر با قانون مربوطه نسبت به اموال غیرمنقول، الزامی می باشد ننماید، قانونگذار چه ضمانت اجرایی برای آن پیش بینی نموده است؟
در چنین فرضی، که شخص اقدام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول (به شرحی که بیان گردید) ننماید؛
در خصوص دعاوی راجع به اعمال حقوقی (که ثبت نشده باشد) و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.
بنابراین شخصی که اقدام به ثبت رسمی انتقال مال غیرمنقول (به شرحی که بیان شد) ننماید، نمی تواند در این خصوص ادعایی داشته باشد فرضاً اگر شخصی به موجب سند عادی ملکی را خرید و ثمن مربوطه را نیز پرداخت نمود لیکن فروشنده سند ملک را به نام ایشان منتقل ننماید، چنین شخصی نمی تواند دعاوی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال مالکیت یا اثبات وقوع بیع یا خلع ید یا تخلیه ید یا الزام به ایفای تعهد یا انواع شکایات کیفری مانند انتقال مال غیر مطرح نماید؛ ایشان صرفاً می تواند دادخواست استرداد عوضین را تنظیم نموده و به مرجع صالح تقدیم کند.
برابر با تبصره 6 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول-
مرجع قضائی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز دعوا را رد می کند.
فسخ نسبت به معاملات رسمی اموال غیرمنقول
چنانچه معامله ای به شرح فوق انجام شد و به ثبت رسمی منتهی گردید لیکن بنا به هر دلیل، (از جهات فسخ) قرارداد اخیر منجر به فسخ از جانب یکی از طرفین گردید، ایشان می بایست دادخواست تنفید فسخ را به مرجع صالح تقدیم نماید؛ در این خصوص صاحب حق فسخ می بایست ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال نماید و ظرف 15 روز پس از ارسال اظهارنامه موصوف، دعوای تنفیذ فسخ را تقدیم مرجع صالح نماید.
برابر با تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول-
دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ اظهار نامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود مسموع است هر چند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقل الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ، یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقل الیه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیر منقول به منتقل الیه مذکور رجوع خواهد کرد. چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول دارنده حق فسخ مسترد می گردد.
چنانچه طرفین معامله شرطی نمایند مبنی بر اینکه منتقل الیه (انتقال گیرنده) تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا تا پایان مهلت پرداخت ثمن یا تا پایان هر موعد دیگری، حق انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را (به موجب عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع) نداشته باشد، سامانه مذکور اجازه انتقال مال غیرمنقول مورد معامله از جانب منتقل الیه به دیگری را نمی دهد.
در فرضی که منتقل الیه (گیرنده اول رسمی مال غیرمنقول)، مال غیرمنقول مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی (منتقل الیه دوم) رسماً منتقل نماید و در انتقال بعدی ایشان به ثالث (منتقل الیه دوم)، حق فسخ وجود نداشته باشد و معامله اقاله نیز نشده باشد، چنین انتقالی در حکم تلف مورد معامله بوده یعنی؛
اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال معامله بعدی نخواهد بود؛
لذا معامله دوم به موجب اعمال حق فسخ معامله اول، از بین نمی رود و اعمال کننده فسخ در معامله اول، صرفاً از قیمت روز زمین بهره می برد و به منتقل الیه (اول) از این بابت می تواند رجوع نماید بنابراین امکان انتقال مال غیرمنقول موصوف به ایشان (اعمال کننده حق فسخ) وجود نخواهد داشت.
زمان لازم الاجرا بودن ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طی نامه شماره ۴۴۱۱۸ مورخ ۱۴۰۳/۰۳/۱۳ توسط سرپرست ریاست جمهوری ابلاغ شد و پس از نشر آگهی در تاریخ 3 تیر 1403 لازم الاجرا گردید؛
1-برای اسناد حدنگاری که از تاریخ 3 تیر 1403 به بعد صادر گردیده؛
این قانون لازم الاجرا می باشد لذا دارندگان چنین اسنادی نمی توانند در خصوص این اموال معاملاتی به صورت عادی و غیر رسمی (اقدام به معامله و انتقال عین و منفعت به شرحی که بیان شد) انجام دهند.
برابر با تبصره 4 ماده 1 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول-
مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.
2-برای اسناد رسمی که قبل از تاریخ 3 تیر 1403 صادر گردیده؛
یکسال پس از راه اندازی سامانه ماده 10 قانون مزبور، هر عمل حقوقی در خصوص اموال غیرمنقول می بایست به شرح ماده 1 این قانون ثبت گردد.
برابر با بخش نخست ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول-
یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده (۱۰) این قانون هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.
لذا از تاریخ فوق تمام نقل و انتقالات عین و منفعت اموال غیرمنقول می بایست به صورت رسمی صورت گیرد.
3-مدعیان مالکیت به موجب اسناد عادی در خصوص معاملات انجام شده نسبت به اموال غیرمنقول
بحثی که مطرح می گردد این است که کسانی که از تاریخ قبل از لازم الاجرا شدن این قانون (1403/04/03) مدعی مالکیت می باشند چه اقداماتی را باید انجام دهند؟
افراد مذکور می بایست مدارک و مستندات ادعای خود را ظرف دو سال از راه اندازی سامانه ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در این سامانه ثبت نمایند و ظرف دو سال از تاریخ ثبت ادله و مستندات خویش، به اقامه دعاوی مرتبط جهت اخذ سند رسمی اقدام ورزند لذا پس از انقضای مهلت مزبور هیچ ادعایی در این خصوص قابل استماع نمی باشد.
به طور خلاصه 2 سال، از زمان راه اندازی سامانه ماده 10، برای ارائه و ثبت ادله و مستندات در سامانه مذکور مهلت وجود دارد، 2 سال نیز پس از ثبت ادله و مدارک جهت اقامه دعوا مهلت داده شده است؛ عملاً 4 سال زمان از تاریخ راه اندازی سامانه ماده 10 برای اثبات ادعای اشخاص مدعی مالکیت اموال غیرمنقول جهت اخذ سند رسمی در خصوص ملک متنازع فیه وجود دارد؛ یک سال هم از تاریخ ابلاغ این قانون برای راه اندازی این سامانه مهلت داده شده است.
برابر با ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول-
سازمان مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون سامانه ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند ایجاد نماید.
مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست.
در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی ،موات خالصه مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت بی اطلاع از معاملات معارض قبلی دارنده سند رسمی قابل استناد استماع و معارضه نیست.
با وجود این مدعی مذکور می تواند برای مطالبه قیمت مال غیر منقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده اند یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده اند یا ید ما قبل خود رجوع کند. دادگاهها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیر منقول را در این موارد بپذیرند. راه اندازی رسمی سامانه موضوع این ماده به دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی می گردد.
الزامات قانونی دلالان و مشاوران املاک در خصوص معاملات اموال غیرمنقول
مستفاد از مواد 3 و 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان و مشاورین املاک می بایست نسبت به تنظیم پیش نویس قرارداد جهت مراجعه متعاملین به دفاتر اسناد رسمی اقدام نمایند لذا حق انعقاد قرارداد عادی نسبت به اموال غیر منقول عیناً و منفتاً را نخواهند داشت.
برابر با ماده 3 و 11 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول-
ماده3- دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین نامه ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.
ماده11- دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی) نمیتوانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند. متخلفان از حکم این ماده، با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن، به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم
به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یکسال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذکر، به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.
