در این مطلب ابتدا به تعریف و ویژگی های عقد رهن سپس به دعاوی مرتبط با آن یعنی الزام به فک رهن و فروش مال مرهونه جهت استیفای طلب ، پرداخته می شود.
مفهوم و ویژگی های عقد رهن
برابر با ماده 771 قانون مدنی ” رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به داین بدهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند ” . قابل توجه می باشد به مالی که مورد رهن قرار گرفته نیز مال مرهونه میگویند.
1- در واقع رهن یک عقد تبعی است؛ یعنی می بایست پیش از انعقاد آن، دینی وجود داشته باشد تا برای تضمین آن، مالی به وثیقه داده شود و بر مبنای آن این عقد منعقد گردد.
2-مرتهن برای استیفای طلب خود از قیمت مال مرهونه بر دیگر طلبکاران رجحان دارد؛ یعنی مال مرهونه فروخته شده و از حاصل فروش، ابتدا طلب طلبکار مزبور (مرتهن) داده می شود و اگر چیزی بماند به طلب سایر طلبکاران اختصاص داده می شود.
3-اگر مال مرهون،جزءِ مستثنیات دین باشد، باز هم مرتهن می تواند با درخواست فروش، از آن استیفای طلب کند؛ زیرا راهن، خودش آن مال را در گرو مرتهن گذاشته برای مرتهن حق وثیقه ایجاد کرده است.
بنابراین وثیقه قضایی (تأمین خواسته) نسبت به مستثنیات دین ایجاد نمی شود، اما وثیقه قراردادی نسبت به مستثنیات دین ایجاد می شود.
4-عقد رهن یک عقد عینی است؛ پس مال مرهونه باید به مرتهن تسلیم شود، اما استمرار قبض لازم نیست و مرتهن می تواند بعد از قبض و اقباض مال مرهونه، آن را مجدداً به راهن بازگرداند؛ به بیان دیگر قبض عرفی مال مرهون برای وقوع این عقد کافی است و قبض مادی ضرورت ندارد.
چون قبض از شرایط صحت این عقد است فلذا در صورتی اثر دارد که به اذن راهن باشد. در فرضی که پیش از رهن نیز وثیقه در اختیار مرتهن باشد ایجاب و قبول دلالت بر اذن بر قبض و ادامه تصرف دارد مگر این که خلاف آن تصریح شود.
در زمان وقوع قبض نیز دو طرف باید اهلیت داشته باشند.
5-برابر با ماده 773 قانون مدنی ” هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمی نواند مورد رهن واقع شود ” ؛ بنابراین عین مرهونه می بایست قابل نقل و انتقال باشد نتیجتاً رهن اموال موقوفه و اموال عمومی صحیح نیست.
6- برابر با ماده 774 قانون مدنی “ مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است ”
بنابر قوانین فعلی، سهام تمام شرکت ها، اعم از با نام و بی نام به منزله عین بوده و قابل ترهین است.(هم چنین است در رابطه با اوراق مشارکت شرکت ها) (ماده واحده قانون عدم الزام سپردن وثیقه ملکی به بانک ها)
اسناد تجاری نیز برای تضمین و به عنوان مال مرهونه ، قابل صدور و ظهر نویسی اند زیرا در ماده واحده قانون عدم الزام سپردن وثیقه ملکی به بانک ها این امر مورد قبول واقع گردیده هم چنین به موجب ماده 13 قانون صدور چک، صدور چک از بابت تضمین به رسمیت شناخته شده و فقط امکان شکایت کیفری از آن سلب گردیده اما سایر احکام چک در خصوص آن منتفی نشده است.
هم چنین مستند به تبصره دوم ماده 10 قانون معادن، ذخیره معدنی قطعی مندرج در شناسنامه معادن توسط وزارت ضمت تضمین می شود، میتواند به عنوان وثیقه موضوع این عقد قرار گیرد.
7-بابت دیون موجود یا دیونی که سبب آنها موجود باشد، مانند نفقه آینده زوجه، می توان رهن سپرد؛ پس وثیقه دادن برای دین آینده در حقوق ما ممکن نیست مگر سبب دین ایجاد شده باشد.
باید توجه داشت که دیون مؤجل، میتوان رهن سپرد.دیون مؤجل دیون موجود هستند که موعد پرداخت آن ها به آینده موکول شده است.
انواع رهن
رهن مستعار
وقتی شخص ثالثی مال خود را بابت دین شخص دیگری به رهن گذارد، اصطلاحاً رهن مستعار صورت پذیرفته است.
رهن همراه با شرط تملیک مال
فرضی را می گوید که در عقد رهن شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت طلب مرتهن توسط مدیون، مال مرهونه خود به خود و بدون آنکه نیاز به مراجعه به حاکم باشد و حتی بدون آنکه نیاز به فروش باشد،بابت طلب مرتهن به مالکیت او درآید.
چنین شرطی ، شرط مبطل است یعنی هم شرط باطل است و هم عقد رهن را باطل می کند.
فروش مال مرهونه توسط مرتهن جهت استیفای طلب
حالت اول-برابر با ماده 777 قانون مدنی ” در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علی حده ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که، اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را ادا ننمود،مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن، طلب خود را استیفاء کند؛ و نیز ممکن است قرار دهد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد؛ و بالاخره ممکن است که وکالت به شخص ثالث داده شود.
ماده 777 قانون مدنی عقد رهن همراه با وکالت درفروش را می گوید. عقد رهن همراه با وکالت منعقد شده است؛ یعنی مرتهن وکیل راهن در فروش مال مرهونه شده است؛یعنی در صورت عدم کارسازی طلب توسط راهن،مرتهن با توجه به این وکالت می تواند رأساً مال مرهونه را بفروشد و طلب خود را استیفا نماید. در این خصوص می بایست به ماده 34 قانون ثبت توجه نمود که مطابق با آن برای فروش مال مرهونه در هر صورت باید به حاکم رجوع کرد، حتی اگر رهن با شرط وکالت در فروش باشد.
البته اگر وکالت در فروش بعد از عقد رهن و به صورت مجزا از رهن منعقد شده باشد، آن وکالت مؤثر است و دیگر نیاز به رجوع به حاکم نداریم.
ماده 34 قانون ثبت مرتهن را ناگزیر می کند که برای فروش مال مرهون و استیفای طلب به مقام های عمومی رجوع کند؛ در مورد سند رسمی (رهن) به اجرای ثبت و در خصوص سند عادی (رهن) به دادگاه؛ به نوعی ماده 34 قانون ثبت از اختیارات وکیل مندرج در ماده 777 قانون مدنی می کاهد.
حالت دوم- رهن مطلق می باشد؛
یعنی در عقد رهن مال به طور مطلق بابت طلبی به رهن بدهکار داده شود و وکالت در فروش به مرتهن داده نشده باشد؛ در این حالت مستند به ماده 779 قانون مدنی مرتهن می بایست برای فروش مال مرهونه و استیفای طلب خود به حاکم رجوع نماید.
برابر با ماده 779 قانون مدنی ” هر گاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن هم برای فروش آن و ادای دین حاضر نگردد، مرتهن به حاکم رجوع می نماید تا اجبار به بیع یا ادای دین به نحو دیگر کند “
حالت سوم- رهن همراه با شرط عدم فروش (ماده778 قانون مدنی)
فرضی را می گوید که شرط شده باشد در صورت عدم تأدیه طلب از سوی مدیون،مرتهن به هیچ وجه حتی با رجوع به دادگاه، حق فروش عین مرهونه و استیفای طلب را ندارد، در این فرض شرط مبطل عقد می باشد یعنی عقد را نیز باطل می کند. البته چنانچه برای مدت محدودی این شرط برقرار شود(فرضاً 3سال) در اینصورت شرط صحیح است.
فزوش مال مرهونه توسط مرتهن به چه صورت است؟
الف-در خصوص رهن رسمی
دو فرض وجود دارد؛ یا مرتهن (رهن گیرنده) بانک است یا غیر بانک
فرض 1-اگر مرتهن بانک باشد
قراردادهای بانکی با مراجعه به اجرای ثبت به اجرا گذشاته می شود لذا در این فرض چنانچه شخصی دیون خود را به مرتهن که بانک می باشد پرداخت ننماید، بانک از طریق به دایره اجرای ثبت نسبت به فروش و اخذ دیون و استرداد مابقی مبلغ به راهن اقدام می نماید.
فرض 2-اگر مرتهن بانک نباشد
در این خصوص اگر مرتهن به صورت مجزا از عقد رهن،وکالتنامه ای جهت فروش آن مال گرفته باشد رأساً می تواند اقدام به فروش مال مرهونه نماید و تا مبلغ رهن برداشت نماید و ما بقی را به راهن مسترد نماید.
اگر مرتهن حق فروش داشته باشد (یا وکالتنامه فروش ضمن عقد رهن داشته باشد) می بایست از طریق دوایر اجرای ثبت، نسبت به تقاضای مزایده مال به جهت وصول طلب (رسمی) اقدام نماید.
اگر رهن به صورت مطلق بوده باشد (فرض موجود ماده 779 قانون مدنی)؛مرتهن می بایست ایتدائاً دادخواست الزام به ایفای دین (تعهد) را تقدیم نماید و پس از قطعیت در مرحله اجرا، عین مرهونه را جهت اجرا به اجرای احکام دادگستری معرفی نماید.
ب-در خصوص رهن عادی:
**در خصوص رهنی که رسمی نمی باشد می بایست از خواسته اثبات وقوع عقد رهن و الزام به تنظیم سند رسمی استفاده نمود**
فروش مال مرهون توسط راهن چه آثاری دارد؟
برابر با رأی وحدت رویه ۶۲۰ دیوان عالی کشور “گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمیشود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدمایجاد مینماید که میتوان از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود”
برابر با رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور “نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، میتواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد.“
بنابراین معامله راهن نسبت به عین مرهونه در صورتی صحیح می باشد که منافی حقوق مرتهن نباشد لذا چنانچه راهن معاله ای نسبت به عین مرهونه انجام دهد و حقوق راهن در آن لحاظ گردد عقد منعقده صحیح بوده و نیازی به تأیید و امضای مرتهن ندارد.
اگر راهن معامله ای نسبت به عین مرهونه انجام دهد که منافی حقوق مرتهن باشد عقد مزبور عیرنافذ بوده و نیاز به تنفیذ مرتهن دارد.
الزام به فک رهن
هنگامی این بحث پیش می آید که راهن به تعهدات خود عمل نموده ولیکن مرتهن نسبت به فکّ رهن ایشان اقدامی ننموده فلذا راهن می بایست الزام مرتهن به فکّ رهن مال خویش را از دادگاه صالح بخواهد.
حق رجحان (اولویت)مرتهن بر سایر طلبکاران
برابر با ماده 780 قانون مدنی ” برای استیفای طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت” .
قلمرو این حق تقدم تنها به عین مرهون محدود نمی شود و همه متعلقات و ثمره های متصل آن (عین مرهونه) را در بر می گیرد.
در موردی که چند مرتهن به ترتیب بر مالی حق وثیقه پیدا کرده اند، حق تقدم بر مبنای تاریخ ایجاد رهن است؛ ابتدا نخستین مرتهن طلب خود را از قیمت بر می دارد سپس مرتهن دوم و بعدی به ترتیب ایجاد رهن. در صورت فک رهن مقدم، تمام مال وثیقه رهن بعدی است.
در خصوص الزام به فک رهن بانک؛
در صورت امتناع بانک از تسویه حساب، مطالبات وام دهنده را می توان در صندوق امانات ثبت و یا دادگستری تودیع وبه بانک اعلام ،سپس درخواست فک رهن نمود.
طرح دعوی الزام به فک رهن، منوط به پرداخت تسهیلات مأخوذه و تسویه حساب با بانک وام دهنده است؛ اعم از آنکه تسویه حساب توسط شخص وام گیرنده، ضامن و یا راهن انجام شده باشد. بنابراین تا زمانی که تسویه حساب انجام نشده است، دعوا رد می شود.
نمونه دادخواست الزام به فک رهن
تصرفات راهن در مال مرهونه
1-راهن میتواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفاتی کند که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن نباشد، بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند. اگر مرتهن مانع این تصرفات شود، اجازه با حاکم است. برای مثال زمینی رهن داده شده، مرتهن می تواند آن را دیوار کشی کند زیرا این کار نافع این عقد بوده و موجب افزایش قیمت عین مرهون می باشد.
2-برابر با ماده 793 قانون مدنی “ راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن ” .
برابر با ماده 794 قانون مدنی ” راهن می تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد، بدون این که مرتهن بتواند او را منع کند. در صورت منع، اجازه با حاکم است.
در ماده 793 تصرفاتی مجاز دانسته شده است که «منافی حق مرتهن نباشد» و در ماده 794 تصرفاتی مجاز دانسته شده است که «نافع» باشند. برای جمع این دو ماده می تووان ماده 793 را، هم ناظر به تصرفات حقوقی و هم ناظر به تصرفات مادی و ماده 794 را فقط فقط ناظر به تصرفات مادی دانست؛ یعنی تصرف حقوقی که منافی حق مرتهن نباشد، صحیح است(مثل اجاره مال مرهونه)، ولی تصرفات مادی در صورتی مجاز است که علاوه بر آنکه منافی حق مرتهن نباشد، برای رهن نافع نیز باشد.(مثل بازسازی خانه قدیمی که موضوع این عقد است)
3-آن دسته از تصرفات راهن در مال مرهونه ، که منافی حق مرتهن نباشد،نیاز به اذن مرتهن ندارد. امّا اگر تصرفی منافی حقّ مرتهن باشد، نیاز به اذن مرتهن دارد و بدون اذن او:
الف: اگر آن تصرفات،تصرفات حقوقی مانند هبه یا وقف مال مرهونه باشد؛ غیرنافذ است و نیاز به تنفیذ مرتهن دارد.
ب: اگر آن تصرفات تصرفات مادّی مانند تخریب مال مرهونه باشد؛ ضمان آور است و باید توسط راهن جبران شود.
4-فروش اموال منقول منافی حقّ مرتهن است و نیاز به تنقیذ مرتهن دارد.
5-مستند به رأی وحدت رویه شماره 620 مورّخ 1376/10/22؛ اجاره دادن مال مرهونه خلاف حقوق مرتهن نیست، زیرا او حق عینی تبعی دارد و حقّ او بر مستأجر مقدّم است، مگر اینکه اجاره تابع قانون مصوّب 1356 باشد زیرا مرتهن نمی تواند تقاضای تخلیه کند و به مستأجر حق کسب و پیشه تعلق می گیرد.
6-در صورت رهن مکرّر مال مرهونه ، نتیجه این عقد، که ایجاد حقّ وثیقه ای برای مرتهن دوّم است، منافی با حقّ مرتهن اوّل نیست.
تصرّفات مرتهن در مال مرهونه
مرتهن فقط حق وثیقه ای پیدا می کند و مالک منافع نمی شود؛ بنابراین مرتهن حقّ بهره برداری و استفاده از مال را ندارد مگر اینکه خلاف آن شرط شود.
اگر شرط خلاف شده باشد؛ یعنی اینکه شرط شده باشد که مرتهن حق بهره برداری و تصرف در آن مال را دارد به آن رهن تصرّف میگوییم.
